나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [25] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 10층1031호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 2,756,381원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51704 (25)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 10층1031호

용도: 오피스텔, 근린생활시설

감정가: 170,000,000원

토지면적: 14.43㎡ (약 4.36평)

건물면적: 53.72㎡ (약 16.25평)

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공연도: 2019년

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리에 소재하며, '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대입니다.

1.2. 2.교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다. 본건은 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 3.토지이용계획

본건은 일반상업지역, 도시계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(200m 제한구역) 및 상대보호구역(2025-11-04)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

1.3. 2.인수되는 권리 및 보증금

인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 3.임차인 현황

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-27

대항력: 없음

비고: 임대차 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 0원이나, 전입일자가 있어 주의가 필요합니다.

1.3. 4.기타사항

미납관리비: 2,756,381원 (25년 12월 기준) - 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.최근 실거래가 추이

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 도림목포캠퍼스시티 내 오피스텔의 거래 가격은 면적에 따라 4,000만원에서 7,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. (21.7898㎡ ~ 25.3501㎡ 기준)

1.4. 2.현재 시세

부동산 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 53㎡)의 오피스텔 시세는 1억 6천만원에서 1억 7천만원 수준으로 파악됩니다. 이는 감정가 1억 7천만원과 유사한 수준입니다.

1.4. 3.평면 분석

제공된 건축물표제부상 본건 건물의 전체 면적은 18,614.78㎡이며, 토지 면적은 2,821㎡입니다. 본건이 속한 '95D' 타입의 경우 전용면적이 53.7169㎡로, 이는 본건의 건물면적 53.72㎡와 일치합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거 및 편의시설

본건은 국립목포대학교 인근에 위치하여 학생들을 위한 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주변에는 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

1.5. 2.교육 및 의료시설

인근에 국립목포대학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시 생활에 필요한 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.미납 관리비

2,756,381원의 미납 관리비는 매수인이 부담해야 할 추가 비용으로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

1.6. 2.지역 내 환경 관련 이슈

최근 뉴스 검색 결과, 무안군 청계면을 포함한 지역 일대에 의료폐기물 소각장 설치 반대 움직임 및 악취 관련 민원 등이 보도된 바 있습니다. 이는 지역 부동산 가치에 잠재적으로 영향을 줄 수 있는 요인입니다. 다만, 본건과 직접적인 혐오시설의 근접성은 확인되지 않았습니다.

1.6. 3.실거래가와 감정가의 괴리

제공된 JSON의 일부 실거래가(4,000만원~7,000만원)는 본건의 감정가(1억 7천만원) 및 최근 시세(1억 6천만원~1억 7천만원)와 큰 차이를 보입니다. 이는 해당 거래가 소형 평형이거나 특수 거래였을 가능성을 시사하며, 본건의 실제 가치 판단 시 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 국립목포대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 대학가 주변의 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 건물 상태 및 주변 환경은 양호한 편이나, 인수해야 할 미납 관리비와 잠재적인 지역 환경 이슈는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제공된 실거래가와 감정가 및 최근 시세 간의 차이를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 국립목포대학교 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 기대

* 건축 후 비교적 신축(2019년 준공)으로 상품성 양호

* 인근 지역 시세 및 감정가 수준이 거래가 대비 높게 형성되어 있어 시세 상승 잠재력 검토 가능

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 1억 7천만원입니다. 최근 뉴스 검색 결과 유사 면적의 시세도 1억 6천만원~1억 7천만원 선으로 파악됩니다.

여기에 미납 관리비 2,756,381원을 추가로 고려해야 합니다.

따라서, 잠재적 리스크와 추가 비용을 감안하여 감정가 수준 또는 약간 하회하는 금액으로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 168,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.