나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [26] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 11층1128호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 1,958,812원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51704 (26)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 11층1128호

용도: 오피스텔

건축년도: 2019년

감정가: 1억 6,800만원

토지면적: 14.43㎡ (약 4.36평)

건물면적: 53.72㎡ (약 16.25평)

총 층수/해당 층수: 13층 중 11층

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창OOOOOOOOOO

토지이용계획: 일반상업지역

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 무안군 청계면 도림리, '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

교통: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 본건 북동측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

임차인 현황: 인수할 임차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 임대 관계는 미상이며, 현재 해당 호실에 거주자나 임차인이 있을 경우 명도에 대한 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

미납 관리비: 1,958,812원 (2025년 12월 기준)이 발생했습니다. 이 미납 관리비는 낙찰자가 인수해야 하는지 여부를 반드시 경매 진행 시 관리사무소 등을 통해 확인해야 합니다. (물건명세서 비고란에 명시되어 있어 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 국립목포대학교 인근에 위치하고 있어, 학생 및 교직원을 대상으로 한 잠재적인 임대 수요가 예상됩니다.

주변에 근린상가 및 소규모 공동주택이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

일반상업지역에 속해 있어, 향후 상업 시설로서의 활용 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

최근의 부동산 거래 정보에 따르면, 유사 면적의 오피스텔 거래 시 7,000만원에서 4,000만원 사이의 금액으로 거래된 사례가 있습니다. (25.07.29, 25.35㎡, 7,000만원 / 25.10.22, 21.79㎡, 4,000만원) 이는 본건의 감정가(1억 6,800만원) 및 면적(53.72㎡)과 비교 시 시세 파악에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕입니다.

내외부 마감: 외벽은 석재타일 및 몰탈 페인팅으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 샤시창호입니다.

편의 시설: 기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기(2대), 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 관리비 부담: 약 200만원에 달하는 미납 관리비가 발생한 점은 낙찰 후 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있습니다. 이 부분은 경매 절차에서 반드시 확인해야 합니다.

명도 불확실성: 임대 관계가 미상이라는 점은 현재 점유자가 있을 경우, 명도 협상 또는 강제 집행 절차로 인한 시간 및 비용이 추가될 수 있음을 의미합니다. (단, 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.)

시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 해당 지역 오피스텔의 공급량에 따른 공실 위험 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 국립목포대학교 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 잠재적인 임대 수익을 기대할 수 있는 오피스텔입니다. 일반상업지역에 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 가지고 있습니다.

하지만, 상당 금액의 미납 관리비와 임대 관계 미상이라는 점은 명확한 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 현장 확인과 관계자 상담을 통한 철저한 조사가 필요합니다. 또한, 최근 실거래가 정보가 다소 상이하게 나타나므로, 적정 시세 산정에 주의를 기울여야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대학교 배후 수요: 국립목포대학교 학생 및 교직원을 대상으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

대학가 상권 이점: 대학가 인근은 비교적 꾸준한 임대 수요가 유지되는 특징이 있습니다.

소형 투자 접근성: 오피스텔로서 상대적으로 적은 투자 금액으로 부동산 투자가 가능합니다.

상업지역 입지: 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 168,000,000원

최근 실거래가 분석 (면적, 층수, 금액, 가격/㎡):

* 2025년 7월 29일 거래 (25.35㎡, 7층): 7,000만원 (약 276만원/㎡)

* 2025년 10월 22일 거래 (21.79㎡, 11층): 4,000만원 (약 183만원/㎡)

* 2025년 10월 16일 거래 (21.79㎡, 11층): 4,000만원 (약 183만원/㎡)

본 물건의 면적(53.72㎡)과 감정가(약 313만원/㎡)를 고려할 때, 일부 거래 사례(특히 11층 4,000만원 거래)의 단위 면적당 가격이 매우 낮게 형성된 점은 주의가 필요합니다. 이는 거래 시점, 물건 상태, 또는 정보 오류 등 다양한 요인에 의한 것일 수 있습니다.

감정가(168,000,000원)와 7층 거래 사례의 단위가격을 환산(약 14,830만원)한 가격을 참고하되, 약 200만원의 미납 관리비 부담 가능성과 명도 비용 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시세 및 리스크를 고려한 예상 입찰가는 약 1억 4,500만원 ~ 1억 5,500만원 사이로 판단됩니다.

최적 입찰가는 1억 5,000만원 내외로 추천드립니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 현재 시점에서의 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 권리 분석 내용을 재확인하며, 관리사무소 등을 통해 미납 관리비 및 기타 부담 사항을 명확히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.