나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [23] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 9층919호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 3,003,806원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2번지에 소재한 도림목포캠퍼스시티 9층919호에 위치한 오피스텔입니다. 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 사건번호는 목포지원 2025타경51704 (23)입니다. 채권자는 창OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적

토지면적은 14.43㎡ (약 4.36평)이며, 토지 지분은 14.4308㎡입니다. 건물면적은 53.72㎡ (약 16.25평)이며, 건물 지분은 53.7169㎡입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 경매정보

감정가는 168,000,000원입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재된 지역으로, 대학가 인근의 생활권과 상업 시설이 공존하는 환경입니다.

2.2. 교통

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본건 북동측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 명시된 바 없습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 권리사항은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 국립목포대학교 인근으로, 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 상가와 오피스텔이 밀집해 있습니다. 이는 임대 수요 측면에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 잠재 수요

대학교 인근이라는 점은 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있게 합니다. 또한, 지역 내 근린 생활 시설로서의 역할도 수행할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설 (대학교 인접)

국립목포대학교가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2025년 12월 기준 미납 관리비 3,003,806원이 존재합니다. 이는 낙찰 후 추가로 부담해야 할 수 있는 금액이므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대차 관계가 불확실하므로, 해당 물건에 실제 거주하거나 임대 중인 인원이 있을 경우 명도에 따른 추가적인 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 면적 및 가격 비교의 불확실성

제공된 최근 매매 정보의 면적(21.7898㎡ ~ 25.3501㎡)과 본건의 건물면적(53.72㎡) 간에 상당한 차이가 있습니다. 또한, 면적 대비 매매가 또한 큰 편차를 보여 시세 분석 시 주의가 필요합니다. 감정가(168,000,000원)가 제공된 매매가(40,000,000원 ~ 70,000,000원)보다 높게 책정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 준공)된 오피스텔로, 국립목포대학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 높은 감정가와 면적 대비 차이가 큰 과거 매매 사례, 그리고 미납 관리비 및 불확실한 임대 관계 등은 잠재적 위험 요소로 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대학교 인근의 탄탄한 임대 수요

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계 명확성 (단, 미납 관리비는 별도 확인 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 동일 건물 내 유사 면적(약 21.79㎡~25.35㎡)의 오피스텔이 2025년 7월~10월 사이에 40,000,000원에서 70,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 1,835,000원에서 2,761,000원 수준입니다. 본건의 건물면적 53.72㎡에 이를 적용하면 약 98,550,000원에서 148,400,000원 범위의 시세를 추정해 볼 수 있습니다. 그러나 본건의 감정가는 168,000,000원으로, 제곱미터당 약 3,127,000원에 해당하여, 제공된 거래 사례보다 높은 가격입니다. 이는 본건의 면적이 훨씬 크거나, 감정가 산정 시점에 시장 상황이 더 양호했거나, 또는 유사 면적 거래 사례의 시장성이 제한적이었을 가능성을 시사합니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

본건의 감정가는 168,000,000원입니다. 최근 유사 면적 거래 사례 대비 제곱미터당 가격은 다소 높으나, 본건의 전체 면적(53.72㎡)이 상당하므로 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 또한, 미납 관리비 3,003,806원을 고려할 때, 실제 인수 시 예상 비용은 더 높아집니다. 이에 따라, 감정가 수준에서 약간 하향 조정하거나, 관리비 부담을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

현재 시장 상황과 제공된 정보를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 150,000,000원에서 165,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

이하 정보는 외부 검색을 통해 확인된 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.