나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [21] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 9층907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 1,226,816원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

* 사건번호: 목포지원 2025타경51704 (21)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 창OOOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 건물 정보

* 소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2, 도림목포캠퍼스시티 9층 907호

* 건물 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 사용승인일: 2019년 06월 27일

* 총 층수: 지하 1층 / 지상 13층

* 해당 층: 9층

* 전용 면적: 25.35㎡ (약 7.67평)

* 토지 지분 면적: 6.81㎡ (약 2.06평)

2. 가격 정보

* 감정가: 80,000,000원

2. 주의 사항

* 미납관리비: 1,226,816원 (2025년 12월 기준) - 낙찰자가 인수할 수 있으므로 사전 확인 필수.

3. 입지조건

2. 주변 환경

* 위치: 전라남도 무안군 청계면 도림리, 국립목포대학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 지역 특성: 본건 주변은 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합지대입니다.

2. 교통 환경

* 도로 접근성: 차량 진출입이 용이합니다.

* 대중교통: 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2. 토지 이용계획

* 용도 지역: 일반상업지역, 도시계획구역에 해당합니다.

* 규제 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(2025-11-04까지)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

2. 등기부 현황

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (일반적인 임의경매 절차에 따름)

2. 임차인 현황

* 임차인: 차건빈 (차 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 3월 12일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

2. 기타 권리 사항

* 미납 관리비: 1,226,816원(2025년 12월 기준)은 낙찰자가 인수할 가능성이 높으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 최종 납부 내역을 확인해야 합니다.

5. 상권분석

2. 배후 수요

* 국립목포대학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 오피스텔 및 근린상가가 밀집된 지역으로, 지역 내 직장인 수요도 확보 가능성이 있습니다.

2. 상업 시설

* 주변에 근린상가들이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 생활정보

2. 편의 시설

* 인근 근린상가를 통해 식당, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

2. 교육 환경

* 국립목포대학교가 바로 인접해 있어 교육적 이점을 제공합니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 이는 2025년 11월 4일까지 유효하므로 향후 변경 가능성을 고려해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

2. 미납 관리비

* 1,226,816원의 미납 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 금액으로, 예상 투자 비용에 포함해야 합니다.

2. 임대차 관계

* 임차인 차 은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 금전적 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

2. 지역 개발 및 공실률

* 무안군 청계면 지역의 전반적인 부동산 시장 동향, 오피스텔 공급 및 공실률에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

2. 토지 이용 규제

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지 이용에 관한 규제 사항을 인지하고 있어야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 국립목포대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 대학가 특화 수요를 기대할 수 있는 입지적 강점이 있습니다. 건물이 2019년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 전용면적 25.35㎡의 소형 평형으로 실수요자 및 소액 투자자에게 매력적인 대상이 될 수 있습니다. 다만, 감정가 8천만원 대비 최근 매매 사례를 고려할 때, 시세보다 높은 감정가 책정 가능성이 있으며, 미납 관리비 부담 등도 신중히 검토해야 합니다.

9. 투자 포인트

2. 대학가 인접성

* 국립목포대학교와 가까워 학생, 교직원 대상의 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

2. 소형 평형의 매력

* 25.35㎡의 전용면적은 1인 가구에 적합하여 임대 회전율이 높을 수 있습니다.

2. 시세 대비 저가 매수 기회

* 경매를 통해 유사 면적의 최근 매매가(7천만원)보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

2. 시세 분석

* 최근 매매 사례:

* 25.3501㎡ (7층, 2025년 7월): 70,000,000원

* 21.7898㎡ (11층, 2025년 10월): 40,000,000원

* 본건(25.35㎡, 9층)은 면적이 유사한 7층 매매 사례(70,000,000원)가 가장 직접적인 비교 대상입니다. 9층은 7층보다 약간 높은 층으로, 동일 면적이라면 7천만원 수준 또는 그 이상을 기대할 수 있습니다.

* 다른 11층 매매 사례(40,000,000원)는 면적이 작고 가격이 낮은 편인데, 이는 면적 차이 또는 해당 거래의 개별적 특수성 때문일 수 있습니다.

* 감정가(80,000,000원)는 가장 유사한 매매 사례(70,000,000원)보다 높게 책정되었습니다.

* 인수 보증금이 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향은 없습니다.

* 미납 관리비 1,226,816원을 고려해야 합니다.

2. 예상 입찰가 산정

* 가장 유사한 면적 및 거래 시점의 매매 사례를 기준으로, 70,000,000원 내외를 시세로 판단합니다.

* 미납 관리비 약 130만원을 감안하면, 실질적인 취득 비용은 7130만원 이상이 될 수 있습니다.

* 경매 특성상 경쟁률, 명도 상황, 추후 시장 변동성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 6,500만원에서 7,000만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.