나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [17] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 7층723호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 164,257원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

목포지원 2025타경51704 (17)

소재지

전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2, 도림목포캠퍼스시티 7층723호

용도

오피스텔

감정가

68,000,000원

면적

토지면적 5.85㎡ (약 1.77평)

건물면적 21.79㎡ (약 6.60평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

창OOOOOOOOOO

건축년도

2019년

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

인접 도로상태

본 건 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접함.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

별도로 파악된 임차인은 없으며, 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

주변 상권

국립목포대학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원 수요가 예상되며, 주변으로 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하여 생활 편의시설 접근성이 양호함.

5. 생활정보

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 13층 중 제 7층 723호.

외벽: 석재타일 및 몰탈페인팅 마감.

내벽: 벽지 및 타일 마감.

창호: 샤시 창호임.

이용상태

본 건은 주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

주의사항

미납관리비 164,257원 (2025년 12월 기준)이 발생되어 있으며, 이는 인수될 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인 필요.

토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 도시계획구역

* 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타 참고사항

임대 관계는 미상임. 인수되는 임차권은 없으나, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요함.

주변 혐오시설

제공된 정보 및 주변 지도 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하시기 바람.

7. 시세 분석

최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(도림목포캠퍼스시티) 내 유사 면적(21.7898㎡) 오피스텔의 거래가는 2025년 10월 4,000만원으로 확인됨. 이는 11층 거래가임.

같은 건물 내 7층의 더 넓은 면적(25.3501㎡) 오피스텔은 2025년 7월 7,000만원에 거래됨.

감정가 대비 시세

본 건의 감정가는 6,800만원이나, 동일 면적의 최근 실거래가는 4,000만원으로 약 2,800만원의 시세 차이가 발생함. 다만, 본 건은 7층이며, 4,000만원 실거래가는 11층 거래가임. 7층의 25.3501㎡ 거래가가 7,000만원인 점을 고려하면, 7층이라는 위치적 이점이 시세에 반영될 가능성이 있음.

면적별 가격 비교

* 21.79㎡ 기준, 11층 실거래가: 약 4,000만원 (약 183.5만원/㎡)

* 21.79㎡ 기준, 7층 감정가: 약 6,800만원 (약 312.1만원/㎡)

* 25.35㎡ 기준, 7층 실거래가: 7,000만원 (약 276.1만원/㎡)

감정가는 최근 실거래가 대비 높은 편이나, 7층이라는 위치적 장점을 고려할 때 4,000만원보다는 높은 가치를 인정받을 수 있을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔 (2019년 준공)

* 국립목포대학교 인근으로 안정적인 임대 수요 기대

* 7층이라는 비교적 좋은 층수 확보

* 감정가 대비 저가 낙찰 시 시세 차익 가능성

9. 예상 입찰가

산출 근거

감정가 6,800만원 대비 최근 동일 면적 실거래가 4,000만원과의 상당한 격차를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함. 다만, 7층이라는 위치적 이점과 7,000만원에 거래된 인접 면적의 7층 거래 사례를 감안하여 4,000만원보다는 높은 가격 설정이 합리적임. 이에, 투자 수익률을 고려하여 감정가의 약 85% 수준인 58,000,000원을 예상 입찰가로 제안함.

예상 입찰가

58,000,000원

10. 종합 의견

본 물건은 국립목포대학교 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 주변 상권 및 교통 여건이 양호한 편임. 감정가는 6,800만원이나, 최근 동일 면적의 실거래가는 4,000만원으로 약 2,800만원의 차이를 보임. 그러나 본 건은 7층이라는 이점을 가지고 있으며, 동일 층수의 넓은 면적 오피스텔이 7,000만원에 거래된 점을 감안하면, 4,000만원이라는 실거래가가 본 건의 적정 가치를 완전히 반영한다고 보기는 어려움. 미납관리비 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 충분히 고려하고, 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악한 후, 제안된 예상 입찰가 수준에서 신중하게 입찰을 고려해 볼 만함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.