나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [8] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 210,595원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51704 (8)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층 411호

건물명: 도림목포캠퍼스시티

구분건물: 오피스텔

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

감정가: 67,000,000원

토지면적: 5.85㎡ (약 1.77평)

토지지분: 5.8537㎡ (약 1.77평)

건물면적: 21.79㎡ (약 6.60평)

건물지분: 21.7898㎡ (약 6.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창원미래신용협동조합

건축년도: 2019년

건물 층수: 지하 1층, 지상 13층 중 4층

호수: 411호

2. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리에 소재하며, '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 본건 북동측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 국립목포대학교가 인접해 있어 학생 및 교직원 대상의 임대 수요가 예상됩니다. 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있으며, 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2021년 9월 7일에 설정된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 이 근저당권보다 늦게 설정된 압류(무안군) 및 임의경매(창원미래신용협동조합) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 요약 내용을 살펴보면, 소유권보존신탁(주식회사무궁화신탁)은 말소될 예정이며, 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사), 압류(무안군), 임의경매(창원미래신용협동조합) 역시 말소 대상입니다.

총 등기부채권액은 2,976,000,000원입니다.

본건에는 임차인으로 김OO 씨와 양OO 씨가 확인되었으나, 두 임차인 모두 보증금 및 차임이 0원이며, 전입일자가 비교적 최근(각 2025년 1월 21일, 2024년 3월 29일)이고 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 인수할 임차인의 보증금은 합계 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 도림리 지역은 국립목포대학교를 중심으로 형성된 상권으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적인 21.7898㎡(약 6.60평)의 오피스텔이 2025년 10월에 4,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 면적이 다소 큰 25.3501㎡(약 7.67평)의 경우 2025년 7월에 7,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 6,700만원으로, 유사 면적의 최근 실거래가(4,000만원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 향후 유찰 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

국립목포대학교가 인접해 있어 교육 및 관련 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 근린상가가 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통으로는 인근 노선버스 승강장을 이용할 수 있어 교통 이용이 편리한 편입니다. 토지이용계획상 상대보호구역(2025년 11월 4일까지)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적인 요소가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

미납 관리비: 2025년 12월 기준 210,595원의 미납 관리비가 발생하였으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 본건 임차인은 대항력이 없습니다.)

높은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 추가 유찰 가능성이 있으며, 투자 수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

공동담보 물건: 본건이 공동담보로 묶여 있다는 점은 채무 규모가 크거나 다수의 담보 설정이 있음을 의미하며, 향후 추가적인 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 국립목포대학교 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대되는 오피스텔 물건입니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담은 없는 상태입니다. 그러나 현재 감정가가 최근 실거래가보다 현저히 높아 시세 차익을 기대하기 어렵고, 유찰될 가능성이 높습니다. 미납 관리비 인수 및 임대차 관계 불확실성 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

대학가 인근 소형 오피스텔로서 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

권리상 인수 부담이 없어 명확한 투자 계획 수립이 가능합니다.

감정가 대비 시세가 낮아, 향후 추가 유찰 시 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 유사 면적(21.79㎡)의 오피스텔이 2025년 10월에 4,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 현재 시세는 4,000만원 수준으로 파악됩니다.

감정가(6,700만원)가 시세보다 약 67.5% 높게 책정되어 있어, 최초 입찰 시 유찰될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가 산정 시, 최근 실거래가 4,000만원을 기준으로, 미납 관리비(약 0.21백만원) 및 명도, 취득세, 수수료 등 부대 비용을 종합적으로 고려하여 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 4,000만원에서 4,500만원 사이 에서 전략적으로 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. (이 범위는 현 시세와 향후 임대 수익률을 고려한 보수적인 접근입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.