나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [15] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 6층631호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 747,160원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 목포지원 2025타경51704 사건에 대한 물건 분석 정보를 제공합니다.

* 사건번호: 목포지원 2025타경51704

* 소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 6층 631호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 170,000,000원

* 토지면적: 14.43㎡ (약 4.37평)

* 토지지분: 14.4308㎡ (약 4.37평)

* 건물면적: 53.72㎡ (약 16.25평)

* 건물지분: 53.7169㎡ (약 16.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 창OOOOOOOOOO

* 주의사항: 미납관리비 747,160원 (2025년 12월 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재된 주거지대입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층/지상 13층 건물 중 6층 631호이며, 외벽은 석재타일 및 몰탈 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호입니다. 건물의 사용승인일은 2019년 6월 27일입니다.

* 이용상태: 근린생활시설 및 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용상태: 3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 출입이 용이합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 도시계획구역 내에 위치하며, 가축사육제한구역(200m 제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) 및 상대보호구역(2025-11-04)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계: 매각으로 인해 말소될 권리로서 특별히 인수할 권리는 확인되지 않습니다. (감정평가서 요약 및 물건명세서 참고)

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 10월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 조 은 대항력이 없으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 관리비: 2025년 12월 기준으로 미납 관리비가 747,160원 발생되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 미납액 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 국립목포대학교 인근에 위치하여 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 근린상가 및 오피스텔 수요가 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

* 주변으로 소규모 공동주택 및 근린상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 전반적으로 배후 주거 수요와 대학가 상권의 특성이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 주변 근린상가 이용이 가능하며, 국립목포대학교가 인접해 있어 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 환경: 국립목포대학교가 인접해 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 747,160원의 미납 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으며, 이는 추가적인 비용 부담 요인이 됩니다.

* 낮은 거래가: 제공된 최근 매매 정보에서 해당 건물(도림목포캠퍼스시티) 내 전용면적 약 21.79㎡~25.35㎡ 오피스텔이 4,000만원~7,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(170,000,000원) 및 등록된 건물 면적(53.72㎡) 대비 시세 수준이 상대적으로 낮게 형성되어 있음을 시사합니다.

* 의료폐기물 처리 시설 논란: 주변 지역(무안군 청계면)에 대규모 의료폐기물 처리 시설 설치 관련 논란이 있었습니다. 비록 관련 사업이 군계획위원회에서 부결되거나 불수용 결정되었으나, 이러한 환경 이슈는 잠재적으로 지역 가치 및 이미지에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. (관련 기사: 무안군 의료폐기물 처리 시설 설치 논란, 주민 반발 및 환경 안전 우려 등)

1.6. 종합 의견

본건은 국립목포대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 대학가 상권의 배후 수요를 기대할 수 있는 입지를 가지고 있습니다. 임차인의 대항력은 없으나, 미납 관리비 인수 부담 및 최근 매매 사례 대비 감정가와의 괴리가 존재하는 점은 유의해야 할 부분입니다. 특히, 건물 면적 대비 낮은 거래 시세는 입찰 시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 잠재적 환경 이슈였던 의료폐기물 처리 시설 논란은 해당 지역의 이미지에 영향을 줄 수 있는 부분이나, 현재로서는 설치가 부결/불수용된 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 국립목포대학교 인근으로 학생 및 교직원 대상의 임대 수요 기대.

* 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상권 형성.

* 신축급 오피스텔 (2019년 준공)로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 시세 분석 결과, 도림목포캠퍼스시티 오피스텔의 최근 실거래가는 전용면적 약 21.79㎡~25.35㎡ 기준으로 4,000만원~7,000만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 등록된 건물 면적은 53.72㎡(약 16.25평)입니다.

최근 실거래가 데이터를 바탕으로 역산한 단위 면적당 가격 범위는 약 183만원/㎡ ~ 276만원/㎡입니다. 이를 본건의 건물 면적 53.72㎡에 적용 시, 시장 가치는 약 9850만원에서 14835만원 사이로 추정됩니다.

감정가는 170,000,000원이나, 분석된 시세 및 잠재적 리스크(미납 관리비 등)를 고려할 때, 이는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

이에 따라, 현 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이는 감정가의 약 70~76% 수준이며, 추정 시장가치보다 소폭 높은 수준으로, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 더욱 면밀한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.