나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [18] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 7층728호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 762,382원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

목포지원 2025타경51704 (18).

1.2. 소재지

전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 7층728호.

1.3. 건물 용도

오피스텔.

1.4. 건물 규모 및 현황

건물은 지하 1층부터 지상 13층까지 있으며, 본건은 7층에 위치합니다. 총 349세대로 구성되어 있습니다. 사용승인일은 2019년 6월 27일입니다.

1.5. 감정가

168,000,000원.

1.6. 토지 및 건물 면적

토지 면적: 14.43㎡ (약 4.36평)

건물 면적 (공급 면적): 53.72㎡ (약 16.25평)

추정 전용 면적: 약 24.17㎡ (약 7.31평)

1.7. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매.

1.8. 채권자

창OOOOOOOOOO.

1.9. 건축물 정보 요약

주 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이며, 철근콘크리트 구조입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 물건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 미납 관리비

2025년 12월 기준으로 미납 관리비 762,382원이 확인되었습니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

국립목포대학교 인근에 위치하여 대학가 상권 및 관련 배후 수요가 예상됩니다.

4.2. 건물 이용 현황

건물은 근린생활시설과 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 본건(728호)은 주거용 오피스텔로 이용될 것으로 추정됩니다.

4.3. 최근 거래 사례 분석

* 2025년 7월 29일: 25.35㎡(약 7.67평) 면적의 오피스텔이 70,000,000원에 직거래되었습니다. (평당 약 913만원)

* 2025년 10월 16일 및 22일: 21.79㎡(약 6.60평) 면적의 오피스텔이 각 40,000,000원에 중개거래되었습니다. (평당 약 606만원)

4.4. 시세 분석

최근 거래 사례에서 면적과 거래 금액의 편차가 크게 나타납니다. 7층에 위치한 25.35㎡의 거래 사례(70,000,000원)가 본건(7층, 건물면적 53.72㎡)과 조건이 유사한 것으로 판단됩니다. 이를 기준으로 본건의 추정 전용 면적(약 24.17㎡)에 평당 단가(약 913만원)를 적용할 경우, 시장 시세는 약 66,700,000원 ~ 75,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

근린상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

감정가(168,000,000원)가 최근 실거래가(약 6000만~7500만원) 대비 현저히 높아, 첫 매각 시 유찰될 가능성이 높습니다.

6.2. 미납 관리비 부담 가능성

762,382원의 미납 관리비가 존재하며, 이는 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 공실 위험

오피스텔 및 상가로 구성된 건물 특성상 공실 발생 위험이 상존합니다.

6.4. 임대 관계 미확인

임대 관계는 미상으로, 명도 시 임차인과의 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 국립목포대학교 인근에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 대학가 수요를 기반으로 한 투자 또는 실거주 가치를 가지고 있습니다. 다만, 감정가와 실제 시장 시세 간의 큰 격차는 주의 깊게 고려해야 할 요소입니다.

7.2. 주요 특징

* 국립목포대학교 인접

* 2019년 준공 건물

* 7층 (실거래가와 유사한 층수)

8. 투자 포인트

8.1. 대학가 인근 수요

대학교가 인접하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

8.2. 신축 건물 이점

2019년 준공 건물로 비교적 신축이며 관리가 용이할 수 있습니다.

8.3. 시세 반영 가능성

감정가가 높게 책정되어 있어, 유찰을 거치면서 시세에 부합하는 합리적인 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 (최초 입찰가)

168,000,000원.

9.2. 시장 시세 분석 기반 예상가

최근 실거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 오피스텔 시세는 약 60,000,000원 ~ 75,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9.3. 입찰 전략 제안

감정가와 시세의 큰 격차로 인해, 최초 입찰 시 감정가(168,000,000원)에 도전하기보다는 여러 차례 유찰된 후 시세에 근접한 가격대(약 65,000,000원 ~ 75,000,000원)에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 입찰 참여 전 미납 관리비 정산 여부 및 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.