나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [13] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 5층520호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 648,634원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51704 (13)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 5층 520호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 68,000,000원

토지 면적: 5.85㎡ (약 1.77평)

건물 면적: 21.79㎡ (약 6.60평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 창OOOOOOOOOO

준공 연도: 2019년

해당 층: 5층 / 총 13층

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 국립목포대학교 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지대임.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

토지: 3필지가 일단의 부정형 평지로, 주상용 건부지로 이용되고 있음.

도로: 본건 북동측으로는 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 도시계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당함.

주변 시설: 국립목포대학교가 인접해 있어 대학가 수요 확보에 유리한 입지임.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 경매 물건의 경우, 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됨 (지상권 개요: 없음).

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 현재 미상임.

주의 사항: 2025년 12월 기준 미납 관리비 648,634원이 확인되었음. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 금액을 확인해야 함.

4. 상권분석

대학가 배후 수요: 국립목포대학교와 인접한 위치적 이점 덕분에 학생, 교직원 등을 대상으로 한 꾸준한 임대 수요가 기대됨.

업무 및 상업 기능: 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 활용되는 건물로, 1인 가구 주거 공간 또는 소규모 업무 시설로의 활용 가능성이 높음.

건물 규모: "도림목포캠퍼스시티"라는 명칭으로 보아 단지형 오피스텔로 운영되고 있으며, 이는 비교적 체계적인 건물 관리 및 편의 시설 이용에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 근린상가가 혼재하여 기본적인 쇼핑, 식사 등 생활 편의시설 이용이 가능함.

교육: 국립목포대학교가 바로 인접해 있어 교육 환경이 우수함.

교통: 버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

미납 관리비: 648,634원의 미납 관리비는 낙찰 후 초기 자금 부담으로 작용할 수 있으므로, 총 매입 비용 산정 시 반드시 고려해야 함.

임대차 현황 불확실성: 임대 관계가 미상인 점은 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 의미함. (단, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨)

지역 시장 변동성: 무안군 청계면 지역의 전반적인 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획 등을 면밀히 파악하여 투자 위험을 관리할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 국립목포대학교 인근에 위치한 소형 오피스텔로서, 대학가 상권의 안정적인 임대 수요를 기반으로 한 투자가치가 있는 것으로 판단됨.

2019년 준공되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상되며, 전용면적 6.60평의 소형 타입으로 투자 부담이 상대적으로 적음.

하지만, 상당한 금액의 미납 관리비와 불확실한 임대차 현황은 잠재적 리스크로 작용하므로, 철저한 사전 조사가 요구됨.

8. 투자 포인트

대학가 인접: 국립목포대학교라는 고정적인 수요층 확보 가능성이 높음.

소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사무실로 임대가 용이하며, 낮은 투자금으로 진입 가능.

최근 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축에 속하여 초기 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 동일한 면적인 21.79㎡ 오피스텔이 2025년 10월 4,000만원에 거래된 사례가 확인됨. 이는 감정가 6,800만원에 비해 현저히 낮은 금액으로, 본 건의 실제 시장 가치가 감정가보다 낮을 가능성을 시사함.

한편, 더 넓은 면적인 25.35㎡ 오피스텔이 2025년 7월 7,000만원에 거래된 사례도 있어, 가격 형성 범위는 다양할 수 있음.

본 건은 비교 대상 매매 사례(11층)보다 낮은 5층에 위치한다는 점을 고려해야 함.

이러한 점들을 종합적으로 분석할 때, 본 건의 낙찰가는 4,500만원에서 5,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적이라 판단됨.

현 시세 및 경쟁 구도를 감안하여, 5,000만원 내외를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.