나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [14] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 5층528호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 2,991,193원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 아래와 같습니다.

사건번호: 목포지원 2025타경51704 (14)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 5층 528호

용도: 오피스텔

감정가: 167,000,000 원

토지면적: 14.43㎡ (약 4.36평)

토지지분: 14.4308㎡ (약 4.36평)

건물면적: 53.72㎡ (약 16.25평)

건물지분: 53.7169㎡ (약 16.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창OOOOOOOOOO

건축년도: 2019년

층수: 지상 5층 (총 13층 건물)

호수: 528호

1.1. 입지조건

해당 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

1.1. 1.주변 환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2.교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다. 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

1.1. 3.토지이용계획

본 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 도시계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(200m 제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) 및 상대보호구역(2025-11-04)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

권리관계 및 분석 내용은 아래와 같습니다.

1.2. 1.권리관계 요약

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 채권자 창OOOOOOOOOO의 신청으로 진행됩니다.

1.2. 2.임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.2. 3.주의사항

* 미납 관리비: 2,991,193원 (2025년 12월 기준)이 발생되어 있으며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 금액이므로 사전에 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 불분명한 점은 인수 여부와 상관없이 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.2. 4.소멸되지 않는 권리

'물건명세서' 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으며, 지상권에 대한 특별한 개요는 기재되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

해당 물건의 상권 특성은 다음과 같습니다.

1.3. 1.지역 특성

본 물건이 위치한 도림리는 국립목포대학교와 인접하여 대학생 및 교직원을 대상으로 한 주거 및 상업 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주변으로 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

1.3. 2.주변 상권

오피스텔 및 소규모 공동주택, 근린상가가 밀집한 지역으로, 대학가 상권을 배경으로 한 임대업 또는 소규모 상가 운영이 가능한 입지입니다.

1.4. 생활정보

주변의 생활 편의 시설 접근성 관련 정보입니다.

1.4. 1.주요 시설 접근성

* 교통: 인근에 노선버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내외 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 근린상가가 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 국립목포대학교가 인근에 위치하여 학생 및 관련 종사자들의 수요를 기대할 수 있습니다.

* 기타: 현재까지의 조사 결과, 물건지 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

해당 물건 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1.5. 1.미납관리비

2,991,193원에 달하는 미납 관리비는 낙찰 후 추가적인 금전적 부담으로 작용할 수 있으므로, 잔금 납부 전 관리사무소와 협의하여 최종 인수 금액을 확정하는 것이 중요합니다.

1.5. 2.감정가와 시세 차이

본 물건의 감정가는 167,000,000원이나, 제공된 최근 매매 사례(전용면적 약 21~25㎡ 기준)들을 분석한 결과, 동일 건물 내 소형 평수의 실거래가는 40,000,000원에서 70,000,000원 사이로 확인되었습니다. 이는 본 건의 공급면적(53.72㎡) 대비 현저히 낮은 시세이며, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

1.5. 3.기타 위험 요소

토지이용계획상의 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 규제는 향후 건물 이용이나 개발에 일부 제약이 될 수 있으나, 현재 오피스텔 및 근린생활시설로 이용 중인 점을 고려할 때 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건에 대한 종합적인 의견은 다음과 같습니다.

1.6. 1.물건 강점

* 국립목포대학교 인접: 대학가 특성상 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 인수 부담 없음: 임차인 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 건물 평균 면적: 건물 내 평균적인 면적을 차지하여 일반적인 수요층을 공략할 수 있습니다.

1.6. 2.물건 약점

* 높은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 상당히 높게 책정되어 있어 시세 차익 확보에 보수적인 접근이 필요합니다.

* 미납 관리비: 상당 금액의 미납 관리비는 초기 투자 비용에 추가 부담이 됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 인근의 꾸준한 임대 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저렴하게 취득할 경우, 향후 시세 차익도 노려볼 수 있습니다.

* 미납 관리비 및 감정가와 시세 간의 괴리를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1.시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 도림목포캠퍼스시티의 전용면적 약 21~25㎡의 오피스텔은 2025년 7월~10월 기준으로 40,000,000원 ~ 70,000,000원에 거래되었습니다. 이는 공급면적 기준 평당 약 180만원 ~ 280만원 선의 시세로 분석됩니다.

본 건은 공급면적 53.72㎡ (약 16.25평)이므로, 이를 위 시세에 적용하여 환산할 경우, 보수적으로 평당 200만원으로 가정하면 약 65,000,000원, 높게는 평당 250만원으로 가정하면 약 81,000,000원 정도의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

이는 감정가 167,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

1.8. 2.입찰가 제안

현 시세 분석 결과와 높은 감정가를 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다. 미납 관리비(약 300만원) 및 제반 부대 비용을 고려하여, 80,000,000원 수준을 최적의 입찰가로 제안합니다. 본 가격은 최근 실거래가 수준에 기반하여 시장 가치를 반영한 금액이며, 감정가 대비 약 48% 수준으로, 충분한 시세 차익 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.