나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [3] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층312호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 68,460원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2번지에 소재한 도림목포캠퍼스시티 3층 312호 오피스텔입니다.

사건번호는 목포지원 2025타경51704 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 66,000,000원입니다.

토지 면적은 5.85㎡(약 1.77평)이며, 건물 면적은 21.79㎡(약 6.60평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물은 2019년에 사용 승인되었으며, 지하 1층부터 지상 13층까지 있습니다. 본건은 3층에 위치합니다.

건물의 주요 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설입니다.

채권자는 창원미래신용협동조합이며, 경매 개시 결정 채권액은 2,318,426,555원입니다.

특이사항으로 공동담보 물건이며, 미납 관리비 68,460원(25년 12월 기준)이 발생한 주의사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 국립목포대학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재된 주거지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 북동측으로는 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 도시계획구역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(2025년 11월 4일까지)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 권리가 소멸되는 물건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 9월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2,976,000,000원)입니다.

소유권보존신탁(주식회사무궁화신탁)은 2019년 7월 10일에 등기되었습니다.

이후 무안군의 압류(2024년 6월 17일)와 창원미래신용협동조합의 임의경매 개시 결정(2025년 11월 19일)이 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 2,976,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 국립목포대학교 인근에 위치하며, 주변에 오피스텔 및 근린상가가 혼재하여 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

최근 2025년 10월, 유사 면적(21.79㎡)의 오피스텔이 40,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

2025년 7월에는 25.35㎡ 면적이 70,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

이는 본건의 감정가 66,000,000원과 비교 시, 최근 거래가는 감정가보다 낮은 수준임을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건 인근 청계면사무소(청계시외버스정류장)에서 무안군 농어촌버스 노선(청계-일로 등)이 운행되고 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 국립목포대학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원들의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 주거지대 내 근린상가가 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 국립목포대학교가 북서측 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2025년 12월 기준으로 68,460원의 미납 관리비가 존재하며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 금액입니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금이나 월세 등 임대 관계가 미상으로 확인되었습니다. 비록 인수할 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 부담이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 의료폐기물 소각시설 추진 움직임과 악취를 유발하는 퇴비 공장 관련 민원이 보고된 바 있어, 이러한 시설들이 주변에 존재하거나 향후 추가될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이로 인해 주거 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 국립목포대학교 인근에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 학생이나 대학 관련 종사자들의 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 최근 거래가 대비 감정가가 높은 편이며, 임대 관계가 불확실하다는 점이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 주변에 잠재적인 혐오시설 관련 이슈가 있어 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 국립목포대학교와 인접하여 학생 및 교직원 대상의 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 건물이 2019년에 준공되어 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 향후 지역 개발 또는 대학 관련 시설 확충 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(21.79㎡) 오피스텔의 거래가가 40,000,000원으로 파악되었습니다. 본 건의 감정가는 66,000,000원으로, 시세와 상당한 괴리가 존재합니다. 임대 관계가 미상이고 잠재적 혐오시설 이슈가 있는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은 긍정적입니다.

상기 분석을 종합할 때, 최근 실거래가를 기준으로 향후 임대 가능성 및 리스크 요인을 고려하여 약 48,000,000원에서 58,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 신중한 접근을 위해, 52,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.