나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [9] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층417호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 497,800원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51704 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 창원미래신용협동조합

감정가: 67,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2, 도림목포캠퍼스시티 4층 417호

건물용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

건물 규모: 지하 1층, 지상 13층 중 4층 417호

전용면적: 21.79㎡ (약 6.59평)

건물총면적: 18,614.78㎡ (연면적)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 5.85㎡ (약 1.77평)

토지 지분: 5.8537㎡ (약 1.77평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 감정가 요약

감정가: 67,000,000원

토지 감정가: 정보 없음 (일괄 감정)

건물 감정가: 정보 없음 (일괄 감정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거 및 상업지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량으로 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건 북동측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 1층, 지상 13층으로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재타일 및 몰탈 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다. 본 건(417호)은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 도시계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(200m 제한구역) 및 상대보호구역(2025년 11월 4일까지)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존신탁 (2019.07.10) - 주식회사무궁화신탁

* 을1: 근저당 (2021.09.07) - 케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권최고액 2,976,000,000원 (말소기준권리)

* 갑8: 압류 (2024.06.17) - 무안군 (말소)

* 갑9: 임의경매 (2025.11.19) - 창원미래신용협동조합, 채권액 2,318,426,555원

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리인 을1 근저당(2021.09.07)보다 선순위인 권리가 없으며, 매각으로 인해 을1 근저당 이하 모든 권리는 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 전온전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 09월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 설정되어 있고, 전입일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 명도에 있어 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 2,976,000,000원 (말소기준 권리인 근저당액 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건은 국립목포대학교와 인접하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 또한, 오피스텔, 근린상가, 소규모 공동주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 건물 규모 및 잠재력

본 건이 속한 도림목포캠퍼스시티는 총 13층 규모에 349실로 이루어진 오피스텔 단지입니다. 상업지역에 위치하여 향후 상권 활성화 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 또는 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식음료 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

국립목포대학교가 인접해 있으며, 초등학교 등 교육 시설은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 인근 지역의 의료 시설 이용도 가능합니다.

5.3. 주거 환경

소규모 공동주택 및 오피스텔이 혼재된 주거지대로, 대학가 주변 특유의 활기찬 분위기를 느낄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2025년 12월 기준 미납 관리비 497,800원이 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 인수될 가능성이 있으므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 정확한 인수 여부 및 금액을 확인해야 합니다.

6.2. 시장 가격과의 괴리

본 건의 감정가는 67,000,000원이지만, 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가는 40,000,000원으로 확인되었습니다. 이러한 가격 차이는 감정 시점의 시장 상황, 건물 관리 상태, 공실률 등 복합적인 요인에 기인할 수 있으므로, 투자 결정 시 면밀한 시장 조사가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 해당 토지를 활용하거나 건축 행위를 할 경우 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.4. 주변 시설

일반적인 검색 결과에서 본 물건지 주변에 혐오시설이나 심각한 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 국립목포대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 대학생 및 교직원을 대상으로 한 안정적인 임대 수요가 예상되는 입지입니다. 2019년 준공으로 비교적 신축급 건물이며, 등기부상 인수 부담이 없고 대항력 있는 임차인도 없어 권리 관계가 명확한 편입니다. 그러나 감정가와 최근 실거래가 사이에 상당한 격차가 존재하므로, 실질적인 시장 가치를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 미납 관리비는 낙찰자가 부담할 수 있는 부분이므로 반드시 확인 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인접: 국립목포대학교를 배후로 한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 신축급 오피스텔: 건물 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적음.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크 최소화.

* 시세 반영 시 저가 매수 기회: 감정가 대비 낮은 실거래가를 고려 시, 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(21.79㎡)의 오피스텔이 2025년 10월 40,000,000원에 거래된 내역이 있습니다. 감정가(67,000,000원)와의 괴리가 크므로, 시장 가격을 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최근 실거래가 (유사 면적): 약 40,000,000원

* 미납 관리비: 약 500,000원 (인수 시 추가 비용)

* 인수 보증금: 0원

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 45,000,000원에서 55,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 보수적으로 접근 시 45,000,000원에서 50,000,000원, 약간의 경쟁을 고려한다면 50,000,000원에서 55,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.