나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [10] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층421호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 472,120원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51704 (10)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층 421호

용도: 오피스텔

감정가: 67,000,000원

토지면적: 5.85㎡ (약 1.77평)

토지지분: 5.8537㎡ (약 1.77평)

건물면적: 21.79㎡ (약 6.59평, 전용면적)

건물지분: 21.7898㎡ (약 6.59평, 전용면적)

1.3. 건물 정보

건축년도: 2019년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층 / 지상 13층

해당 층: 4층 (전유부 정보 기준)

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

호수: 총 349호 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 도시계획구역으로 지정되어 있습니다.

과거 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되었으나, 현재는 지정 해제되었거나 유효기간이 만료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존신탁 (주식회사무궁화신탁, 2019-07-10 접수)

* 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,976,000,000원, 2021-09-07 접수) - 말소기준권리

* 압류 (무안군, 2024-06-17 접수) - 매각으로 소멸 예정

* 임의경매 개시결정 (창원미래신용협동조합, 2,318,426,555원, 2025-11-19 접수)

총 등기부채권액 (말소기준권리 기준): 2,976,000,000원

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-09-07 접수)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-24

* 대항력: 없음

주의 : 임차인 김 의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 거주 및 점유 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 추가적인 조사가 요구됩니다.

3.5. 관리비 등 기타 사항

* 미납관리비: 472,120원 (2025년 12월 기준)

주의 : 해당 미납관리비는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 입찰 전 관리사무소에 정확한 내역을 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 국립목포대학교 인근의 복합 주거 및 상업지역에 속합니다.

주변에 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

국립목포대학교 학생 및 교직원을 포함한 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

근린생활시설로도 활용 가능한 용도로, 다양한 수익 모델 적용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

오피스텔 및 소규모 공동주택 밀집 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다.

대학가 인근으로 젊은 층의 선호도가 높을 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

주변 근린상가 이용이 가능하며, 국립목포대학교와 인접하여 교육 및 문화시설 접근성이 좋습니다.

기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 상대보호구역 관련: 과거 지정되었던 상대보호구역은 현재 유효기간 만료로 리스크 요인이 되지 않습니다.

6.2. 권리관계 리스크

* 미납관리비: 472,120원 (2025년 12월 기준) 인수 가능성.

* 임차인: 대항력 없음으로 분석되었으나, 실체 관계 확인 필요. (김 )

6.3. 기타 리스크

* 공동담보 물건: 동일한 채무를 담보하는 다른 물건의 경매 진행 여부에 따라 본 물건의 낙찰가 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 국립목포대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지와 함께 대학가를 배후로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되는 비교적 명확한 상태입니다.

다만, 미납관리비 인수 및 임차인의 실제 권리관계 등 추가적인 현장 조사 및 확인이 반드시 필요합니다.

최근 매매 사례와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인근의 안정적인 임대 수익 기대

* 소형 면적으로 초기 투자 부담 적음

* 권리관계 명확하여 안전한 경매 접근 가능

9. 예상 입찰가

* 감정가: 67,000,000원

* 최근 매매 사례:

* 2025년 7월 29일, 7,000만원 (25.35㎡)

* 2025년 10월 22일, 4,000만원 (21.79㎡)

* 2025년 10월 16일, 4,000만원 (21.7898㎡)

본 물건의 전용면적(21.79㎡)과 가장 유사한 최근 실거래가는 2025년 10월에 4,000만원입니다. 이는 감정가 6700만원 대비 상당히 낮은 수준으로, 현재 시세는 감정가보다 낮게 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 접근하여 최근 실거래가 4,000만원을 기준으로, 경매 수수료, 명도 비용, 미납관리비 인수 등을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 4,500만원 ~ 5,000만원 수준에서 검토해 볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.