나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [7] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층331호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 2,632,650원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

물건명: 도림목포캠퍼스시티 3층 331호

사건번호: 목포지원 2025타경51704 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 창OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 정보

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층 331호

용도: 오피스텔

감정가: 164,000,000원

토지면적: 14.43㎡ (약 4.37평)

토지 지분: 14.4308㎡

건물면적: 53.72㎡ (약 16.25평) - 분양면적 기준

건물 지분: 53.7169㎡

건물구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 3층 (총 13층)

건축연도: 2019년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 지역입니다. 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 도시계획구역에 속하며, 가축사육제한구역(200m 이내) 및 상대보호구역(2025-11-04 기준)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존은 주식회사무궁화신탁(2019.07.10.)이며, 말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2021.09.07., 2,976,000,000원)입니다.

이후 무안군의 압류(2024.06.17.)가 있었으며, 현재 본 경매를 신청한 창원미래신용협동조합의 임의경매개시결정(2025.11.19., 2,318,426,555원)이 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다.

총 등기부채권액은 2,976,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

자체 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 및 임대차 관계는 현장 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거지대 내에 위치하며, 근린상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건물 내 시설

도림목포캠퍼스시티 건물은 총 349세대의 오피스텔 및 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 '국립목포대학교'가 위치하고 있어 학생 및 교직원 수요를 기반으로 한 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 주변 주거지역 및 근린상가로부터 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

'국립목포대학교'가 인접해 있으며, 본건 소재지는 교육환경 보호를 위한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2025년 12월 기준, 미납 관리비가 2,632,650원 존재합니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 관리사무소를 통해 정확한 인수 금액 및 납부 의무를 확인해야 합니다.

6.2. 권리 분석상 특이사항

공동담보 물건으로 경매가 진행되었으나, 본건은 해당 부동산에 대해 일괄 매각 대상으로 지정되었습니다.

6.3. 혐오시설

인근 지역에 대한 조사 결과, 본건에서 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 본건은 국립목포대학교 인근의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 국립목포대학교 인근에 위치하여 수요가 기대되는 오피스텔입니다. 교통 여건이 보통이고 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 입지입니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있어 시세 분석을 통한 신중한 접근이 필요합니다. 미납 관리비 확인 및 인수 여부 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대학교 인근 입지로 인한 꾸준한 임대 수요 기대

* 국립대학교 인접으로 인한 안정적인 가치 유지 가능성

* 주변 지역의 상업 및 주거 복합 용도

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 7월 25.3501㎡(약 7.67평) 면적의 오피스텔이 70,000,000원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 2,761,349원의 가격입니다.

또한, 2025년 10월 21.7898㎡(약 6.59평) 면적의 오피스텔이 40,000,000원에 거래되어 ㎡당 약 1,835,708원의 가격을 형성했습니다.

본건 물건은 53.72㎡(약 16.25평)의 분양면적을 가지고 있으며, 이는 최근 거래된 물건의 전용면적(21.78~25.35㎡)보다 넓은 면적입니다.

분양면적 대비 전용면적 비율을 55%로 가정 시, 본건의 전용면적은 약 29.5㎡ 수준으로 추정됩니다.

최고가 거래 기준(㎡당 약 2,761,349원)으로 환산 시, 본건의 시장 추정가는 약 81,600,000원 수준으로 산출됩니다.

하지만 감정가는 164,000,000원으로, 최근 실거래가와 비교했을 때 약 2배 가량 높은 수준입니다. 감정평가 시점과 현재 시장 상황의 괴리가 있을 수 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가(164,000,000원)가 최근 시세(추정치 약 8,160만원) 대비 매우 높게 책정된 점을 감안할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 최근 거래된 유사 면적의 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 경매 상황 및 경쟁 입찰자를 고려하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 120,000,000원

본 범위는 시장 시세를 반영하되, 감정가와의 괴리를 고려하여 최대한의 투자 가치를 확보하고자 하는 입찰 전략입니다. 실제 입찰 시에는 해당 물건의 현장 상태, 관리비 미납액 인수 여부, 추가적인 권리 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.