나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [4] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층313호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 187,394원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호 : 목포지원 2025타경51704 (4)

소재지 : 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2, 도림목포캠퍼스시티 13층 1313호 (제공된 JSON '전유부' 정보 기준)

용도 : 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

감정가 : 66,000,000원

토지면적 : 5.85㎡ (약 1.77평)

건물면적 : 21.79㎡ (약 6.60평)

매각대상 : 토지/건물 일괄매각

경매구분 : 부동산임의경매

채권자 : 창원미래신용협동조합 (채권 최고액 2,318,426,555원)

특이사항 : 공동담보

주의사항 : 미납관리비 187,394원 (25년 12월 기준)

특수물건정보 : 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통입니다.

북동측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 3필 일단의 부정형 평지이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 13층 중 제13층 1313호이며, 외벽은 석재타일 및 몰탈 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시창호입니다.

본건은 근린생활시설 및 오피스텔로 이용 중입니다.

건물은 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 도시계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역(200m 이내 소, 말, 사슴, 양, 염소, 산양 제한) 및 상대보호구역(2025년 11월 4일까지)에 속합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 국립목포대학교와의 인접성을 바탕으로 젊은층 유동인구가 예상됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 창원미래신용협동조합입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권보존신탁은 주식회사무궁화신탁 앞으로 2019년 7월 10일에 등기되었습니다.

말소기준권리는 2021년 9월 7일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권금액 2,976,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 근저당권보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

2024년 6월 17일 무안군 세무과에서 압류가 있었으나 말소되었습니다.

2025년 11월 19일 채권 최고액 2,318,426,555원의 임의경매 개시결정이 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 2,976,000,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계 : 0원

임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 국립목포대학교 인근으로, 대학생 및 교직원을 주요 수요층으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가가 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

오피스텔 용도와 근린생활시설이 함께 있어 임대 수요 및 상가 이용객의 잠재력이 있습니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 존재합니다.

1.4. 생활정보

국립목포대학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 대학 관련 편의시설 및 상권 이용이 편리합니다.

인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

기본적인 주거 및 상업 시설이 갖추어진 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납관리비 187,394원(25년 12월 기준)이 발생해 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

건물 준공 연도가 2019년으로 비교적 신축이나, 장기적인 관리 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 국립목포대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

대학가 상권의 특성상 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으며, 근린생활시설과의 복합 용도로 상가로서의 활용 가능성도 있습니다.

권리관계는 비교적 명확한 편이나, 미납관리비 및 임대차 관계 미확인 사항은 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 부분입니다.

감정가(6,600만원) 대비 최근 유사 면적 오피스텔의 실제 거래가(약 4,000만원)에 상당한 차이가 존재하므로, 시장 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 시세 파악이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

국립목포대학교 인근이라는 입지적 강점을 바탕으로 공실 위험이 낮은 임대 수익형 부동산으로 고려 가능합니다.

비교적 신축 건물로 초기 투자 후 관리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

대학가 상권은 꾸준한 임대 수요가 뒷받침되는 경향이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(21.7898㎡)의 오피스텔이 2025년에 4,000만원에 거래된 사례가 두 건 있습니다.

이는 평당 약 606만원 수준입니다.

본건의 감정가는 6,600만원으로, 평당 약 1,000만원 수준에 해당합니다.

감정가와 실제 거래가 사이에 상당한 괴리가 존재합니다.

본건은 13층에 위치하여, 11층이나 7층 거래 사례보다 높은 층의 이점을 가질 수 있습니다.

최근 거래가(4,000만원)와 감정가(6,600만원) 사이의 가격으로, 13층의 이점을 감안하여 보수적으로 산정 시, 예상 입찰가는 4,800만원에서 5,500만원 사이로 예상됩니다.

다만, 본 물건은 감정가 대비 시세 조사가 철저히 필요하며, 입찰 전 현장 방문을 통해 관리비 미납 내역, 임대차 현황 등을 상세히 확인하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 : 5,000만원 (이는 시장 상황, 본건의 실제 상태, 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.