나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [2] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2, 도림목포캠퍼스시티 13층 1302호 오피스텔에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다. 사건번호는 목포지원 2025타경51704 (2)입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 감정평가액은 78,000,000원이며, 토지 면적은 6.81㎡ (약 2.06 평), 건물 면적은 25.35㎡ (약 7.67 평)입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 채권자는 창원미래신용협동조합입니다. 본 건은 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 국립목포대학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재되어 있는 주거지대입니다. 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 석재타일 및 몰탈 페인팅으로 마감되어 있습니다. 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 3필지가 일단의 부정형 평지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2021년 9월 7일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (2,976,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정이나, 정확한 권리 소멸 여부는 법원 공고를 재확인해야 합니다. 임의경매는 창원미래신용협동조합이 신청하였으며, 채권 총액은 2,976,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 권보영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-09

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

인수 가능한 보증금은 0원입니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 미반환 리스크는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 국립목포대학교 인근으로, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 주변에 소규모 공동주택과 상가가 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역으로 보입니다. 복수의 오피스텔 매매 사례가 2025년 하반기에 있었으며, 21.79㎡ 면적은 4,000만원, 25.35㎡ 면적은 7,000만원에 거래되었습니다. 이는 해당 지역 오피스텔의 시세가 면적과 층수에 따라 다르지만, 본 건과 유사한 면적의 경우 7,000만원 선에서 거래됨을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본 건은 국립목포대학교 인근에 위치하여 대학가 주변의 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 또한, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 기본적인 도시 기반 시설(급배수, 위생, 난방 등)은 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 막대한 채무 총액: 등기부채권 총액이 2,976,000,000원에 달하여, 경매 취하 가능성 또는 낙찰 후에도 복잡한 채권 관계가 발생할 여지가 있습니다.

* 혐오시설 인근 가능성: 검색 결과, 무안군 청계면 지역에서 의료폐기물 소각장, 퇴비공장 등 악취 및 환경 관련 혐오시설 설치 논란이 지속적으로 있었습니다. 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 명시되지는 않았으나, 이러한 환경 문제는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 지정은 향후 토지 이용에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 없거나(보증금 0원, 차임 0원) 임대관계가 파악되지 않아, 공실 발생 시 공실 위험에 노출될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 국립목포대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근에 거래된 사례가 있어 시세 파악이 용이합니다. 면적 대비 적정 수준의 감정가와 거래가 이루어진 점은 긍정적입니다. 그러나 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 막대한 규모이며, 과거 지역 내 혐오시설 관련 민원이 있었던 점은 신중한 접근이 필요합니다. 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 공실 및 향후 주변 개발 또는 환경 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 인근 입지: 국립목포대학교 인근이라는 점은 학생 및 교직원 대상의 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 소형 면적: 25.35㎡의 소형 오피스텔로, 소액 투자자나 1인 가구 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 실거래가 존재: 2025년 7월, 동일 건물 내 유사 면적(25.3501㎡) 오피스텔이 7,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 시세 파악 및 투자 가치 산정에 중요한 참고자료가 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 75,000,000원으로 산정됩니다.

* 감정가: 78,000,000원

* 유사 면적 최근 실거래가: 70,000,000원 (25.3501㎡, 2025.07.29)

감정가는 7,800만원이나, 최근 유사 면적의 실거래가가 7,000만원임을 감안하여 시세 수준을 반영하였습니다. 다만, 막대한 채무 총액과 잠재적 리스크 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문, 추가 시세 조사, 그리고 입찰 당일 법원 분위기를 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.