나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [5] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층319호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 2,745,300원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51704 (5)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층319호

건물명: 도림목포캠퍼스시티

동/호수: 319호

층수: 3층 (총 13층)

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

건축연도: 2019년

감정가: 163,000,000원

토지면적: 14.43㎡ (약 4.37평)

건물면적: 53.72㎡ (약 16.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 창OOOOOOOOOO

총 구분건물 수: 349개 호

2. 입지조건

위치: 전라남도 무안군 청계면 도림리, '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m 이내), 상대보호구역(2025년 11월 4일까지)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 9월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (금액: 2,976,000,000원)입니다.

총 등기부채권액: 2,976,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. (※ 임대차 관계 확인 필수)

4. 상권분석

주요 특징: 국립목포대학교 인근에 위치하여 대학생 및 관련 종사자를 배후로 하는 상권입니다.

주변 시설: 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 규모: 총 349개 호실을 갖춘 집합건물로, 일정 규모 이상의 유동인구 및 수요를 확보할 수 있습니다.

토지/건물 비율: 건폐율 63.45%, 용적률 581.42%로, 해당 부지에 비교적 효율적으로 건축된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주거환경: 소규모 공동주택 및 오피스텔이 혼재된 주거지대로, 비교적 조용한 편입니다.

설비: 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

미납관리비: 2,745,300원 (2025년 12월 기준)이 발생되어 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

임대 관계 미상: 현재 임대 중인 경우, 임차인과의 명도 협상 및 절차가 필요할 수 있으며, 보증금 및 차임 정보가 없어 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역 지정으로 인해 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 국립목포대학교 인근에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 주변 대학가 및 상업시설과의 연계성이 있습니다.

다만, 상당한 금액의 미납관리비 인수 가능성과 파악되지 않은 임대차 관계는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

권리 관계상 낙찰 후 모든 권리가 소멸하므로, 실질적인 부담은 미납관리비와 명도 관련 비용이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

전라남도 무안군 소재 국립목포대학교 인근의 우량 입지.

2019년 준공의 비교적 신축 건물.

업무시설 및 근린생활시설 혼합 용도로 다양한 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 163,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 규모의 호실은 ㎡당 약 183.5만원에서 276.1만원 수준으로 거래된 것으로 나타났습니다.

본건 건물 면적(53.72㎡)을 고려할 때, 최근 매매 사례의 상단 가격 수준을 적용하면 약 148,337,000원 수준의 가치를 산정할 수 있습니다.

리스크 요인(미납관리비, 미확인 임대차)을 감안하여 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 140,000,000원으로 제시합니다. (※ 미납관리비 및 명도 비용은 별도 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.