나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [6] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층321호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 342,500원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2번지에 소재한 도림목포캠퍼스시티 내 오피스텔입니다.

사건번호는 목포지원 2025타경51704 (6)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

용도는 오피스텔로, 감정가는 66,000,000원입니다.

토지면적은 5.85㎡(약 1.77평), 건물면적은 21.79㎡(약 6.60평)입니다.

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 창OOOOOOOOOO입니다.

건축물대장상 건물은 2019년 6월 27일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이며, 총 13층 중 13층에 위치한 1321호입니다. (초기 제공 정보의 3층321호와 상이할 수 있으며, JSON 데이터상 13층 1321호로 확인됩니다.)

공동담보 물건이며, 미납 관리비는 25년 12월 기준으로 342,500원입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2번지에 위치하며, '국립목포대학교' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재된 지역으로, 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

본 건은 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 도시계획구역 내에 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(2025-11-04)에 해당합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 임의경매로, 말소기준권리는 2021년 9월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2,976,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 주식회사 무궁화신탁의 소유권보존신탁(2019년 7월 10일 접수)이 있습니다.

후순위 권리로는 2024년 6월 17일 접수된 무안군의 압류와 2025년 11월 19일 접수된 창원미래신용협동조합의 임의경매 개시 결정(2,318,426,555원)이 있습니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 지상권 관련 구체적인 내용은 별도로 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액은 2,976,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 국립목포대학교 인근으로, 학생 및 교직원을 대상으로 한 배후수요가 기대되는 지역입니다.

상업지역에 속해 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 복합 상권의 형태를 띠고 있습니다.

대학가 인근이라는 특성상 월세 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 2019년에 건축된 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트 구조로 안정성이 높습니다.

기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

주변에 소규모 공동주택과 상가가 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2025년 12월 기준 342,500원의 미납 관리비가 발생하였으며, 이는 낙찰자가 인수하여 납부해야 할 금액입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않으며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 거주 중이거나 보증금 관련 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로 사전 조사가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 추가적인 권리 관계 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 국립목포대학교 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 대학 상권의 수요를 기대할 수 있는 투자 가치를 지니고 있습니다.

권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 파악 후 경매 절차에 따라 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 미납 관리비와 임대 관계 미확인 등은 낙찰 후 추가 비용 발생 또는 분쟁의 소지가 될 수 있어 주의가 필요합니다.

감정가는 66,000,000원이나, 최근 실거래가와의 비교 분석이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 인근 입지: 국립목포대학교와의 근접성으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 현대적인 시설 보유.

* 상업지역: 오피스텔 및 근린생활시설로서의 활용 가치.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 동일한 면적(21.79㎡)의 오피스텔이 2025년 10월 40,000,000원에 거래되었습니다. 이는 11층에 위치한 물건입니다.

또한, 2025년 7월에는 25.35㎡ 면적의 오피스텔이 70,000,000원에 거래되었으며, 이는 7층에 위치한 물건입니다.

본 건은 13층에 위치하여, 11층의 40,000,000원 거래가보다는 높은 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

감정가는 66,000,000원이며, 이는 13층이라는 점을 고려한 것으로 보입니다.

최근 거래가(40,000,000원)와 감정가(66,000,000원) 사이의 시세 변동성을 고려하여, 낙찰 가능성을 높이고자 한다면 감정가의 약 85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 56,100,000원 수준에서 검토해 볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.