나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51741 [2] 전라남도 영암군 영암읍 교동리 381-14 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 영암읍 교동리 소재 '영암초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 점포 및 상가, 농경지 등이 소재하는 읍소재지 내 농경지대로서 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 등의 접근이 가능하며, 제반교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 부정형의 평지 주거나지, 기호(3) 사다리형의 완경사지 주거나지 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1)-지적도상 맹지, 기호(2)-지적도상 맹지이나 북측으로 소폭의 콘크리트포장도로, 기호(3)-지적도상 맹지이나, 서측으로 소폭의 콘크리트 및 비포장농로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1)-도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 시도지정문화유산구역(2020-01-16)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>, (2)-도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 시도지정문화유산구역(2020-01-16)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>, (3)-도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각. 지적도상 맹지임.
목록 2: 현황 '휴경 답'임.
목록 3: 지상에 소유자 미상의 적치물(곤포 사일런스) 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51741 (2)

소재지: 전라남도 영암군 영암읍 교동리 381-14

용도: 임야

감정가: 1,883,456,000원

토지면적: 11,175.00㎡ (약 3,380.7평)

토지지분: 11,175㎡ (토지 전체)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진 *

주의사항: 일괄매각. 지적도상 맹지임.

목록 2: 현황 '휴경 답'임.

목록 3: 지상에 소유자 미상의 적치물(곤포 사일런스) 소재함.

2. 입지조건

위치: 본건은 전라남도 영암군 영암읍 교동리 소재 '영암초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주위는 단독주택, 점포 및 상가, 농경지 등이 소재하는 읍소재지 내 농경지대로서 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 등의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

3. 권리분석

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 진 *

말소기준권리: 을6 근저당권 (진주원예농업협동조합, 2021-11-23)

등기부채권 총액: 2,348,000,000원

인수되는 권리:

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부 요약상 모든 근저당권, 지상권 설정 및 임의경매 개시 결정은 말소 예정으로 확인되었습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 현황 없음.

4. 상권분석

본건 소재지는 영암읍 소재지 내 농경지대로서, 주변에 단독주택, 점포 및 상가 등이 혼재되어 있습니다. 본격적인 상업 지구라기보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 위치할 가능성이 있습니다. 최근 영암읍 토지 면적당 단가가 전년 대비 하락세를 보였으나, 거래량은 증가 추세를 나타내고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 영암초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 점포 및 상가가 인근에 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 관광 및 문화시설: 월출산 국립공원이 인근에 있어 자연 경관을 즐길 수 있으며, 영암 도기박물관, 영암 왕인박사 유적지 등 역사 및 문화 체험 시설 접근도 가능합니다. 영암문화원도 가까운 거리에 위치해 있습니다.

* 기타: 영암군에는 군서면 도장리에 쓰레기 소각시설이 위치한 바 있으며, 과거 혐오 시설로 인식되었던 소각장 등이 문화 공간으로 재탄생하는 사례도 있습니다. 하지만 영암 지역 전반적으로 불법 쓰레기 투기 문제가 제기된 사례도 있어 주의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 도로접근성: 본건은 지적도상 맹지로서 차량 진입에 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 기호 1, 2는 지적도상 맹지이나 북측으로 소폭의 콘크리트포장도로가 있으며, 기호 3은 서측으로 소폭의 콘크리트 및 비포장 농로가 소재하여 일부 차량 접근이 가능할 수 있습니다. 준보전산지의 경우, 현황도로를 이용한 산지 전용이 가능한 경우가 있습니다.

* 현황 용도: 목록 2의 경우 현황 '휴경 답'으로 이용 중입니다.

* 적치물: 목록 3 지상에 소유자 미상의 적치물(곤포 사일런스)이 소재하여 처리가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* (1), (2): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 시도지정문화유산구역, 하수처리구역.

* (3): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 하수처리구역.

* '시도지정문화유산구역'으로 지정되어 있어 문화재 보호 관련 법규의 적용을 받을 수 있으며, 이로 인해 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* '준보전산지'는 보전산지보다 개발 행위에 대한 제한이 비교적 적어 주택, 공장 등의 개발 용도로 이용 가능성이 있습니다. 그러나 산지 관리법 등에 따른 허가 절차를 준수해야 합니다.

* '가축사육제한구역'은 해당 지역에서 가축 사육에 제한이 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군 영암읍 교동리에 위치한 임야로, 영암초등학교 인근에 자리하며 읍소재지 내 농경지대의 특징을 보입니다. 토지는 전반적으로 차량 접근이 가능한 도로에 접해 있으나 지적도상 맹지라는 점, 현황 휴경 답 및 소유자 미상의 적치물 소재는 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 도시지역 내 제1종일반주거지역에 속하지만 시도지정문화유산구역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등 복합적인 토지이용계획 및 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다. 준보전산지의 경우 일정 부분 개발 가능성이 있으나, 문화유산구역 지정으로 인한 추가적인 행위 제한 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 읍소재지 내 위치: 영암읍이라는 행정구역 내에 위치하여, 향후 지역 개발 시 수혜를 기대해볼 수 있습니다.

* 도시지역 내 제1종일반주거지역: 토지가 도시지역 내 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어, 주거용 건축물 등 개발이 가능한 토지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 준보전산지의 개발 가능성: 규제가 비교적 덜한 준보전산지로서, 관련 법규 검토 후 건축 행위 등 개발이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 비교 분석, 지역별 부동산 시장 동향, 개발 가능성 및 제약 조건 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.