나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51782 [2] 전라남도 영암군 미암면 신포리 406-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 미암면 신포리 소재 '기동마을' 북측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 단독주택, 축사 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 교통여건은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 평지로서 전 및 일부 묘지 등으로 이용중입니다. 기호(2) : 부정형 평지로서 전으로 이용중입니다. 기호(3),(6) : 부정형 평지로서 전 및 도로 등으로 이용중입니다. 기호(4),(7) : 부정형 평지로서 전으로 이용중입니다. 기호(5) : 사다리형 평지로서 전으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 맹지입니다. 기호(2),(4),(7) : 본건 동측 및 남동측으로 노폭 약3M 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다. 기호(3),(6) : 본건 일부가 도로로 이용중입니다. 기호(5) : 본건 서측으로 노폭 약3M 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리/돼지,개)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(2)~(7): 생산관리지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/ 닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 기호(2),(3),(6) 토지의 공부상 지목은 '도로' 이나 현황 '기호(2) : 전, 기호(3),(6) : 전 및 도로 등' 으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1) 토지 지상에 제시외 분묘 1기가 소재합니다.

물건 비고

일괄매각.
목록 4, 5, 7: 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환).
목록 2: 현황 '전'임. 목록 3, 6: 현황 '도로, 전'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지 및 토지현황

소재지: 전라남도 영암군 미암면 신포리 406-2

용도: 전

토지면적: 2291.00㎡ (약 693.06 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

2.2. 감정가 및 기타 기본사항

감정가: 45,339,000 원

채권자: 우리금융캐피탈 (추정)

2.3. 목록별 현황

목록 2: 현황 '전'

목록 3, 6: 현황 '도로, 전'

목록 4, 5, 7: 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출 시 매수보증금 미반환)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 미암면 신포리 소재 '기동마을' 북측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 단독주택, 축사 등이 소재하는 농촌 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 토지 형태 및 이용상태

본건 토지는 전체적으로 평지이며, 사다리형 및 부정형으로 구분됩니다. 현재 전(밭)으로 이용 중이며, 일부는 묘지 또는 도로로 이용되고 있습니다.

* 기호(1): 사다리형 평지, 전 및 일부 묘지.

* 기호(2): 부정형 평지, 전.

* 기호(3),(6): 부정형 평지, 전 및 도로.

* 기호(4),(7): 부정형 평지, 전.

* 기호(5): 사다리형 평지, 전.

3.4. 인접 도로상태

* 기호(1): 맹지.

* 기호(2),(4),(7): 본건 동측 및 남동측으로 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

* 기호(3),(6): 본건 일부가 도로로 이용 중입니다.

* 기호(5): 본건 서측으로 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000m 제한구역 - 닭, 오리, 메추리 / 돼지, 개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

* 기호(2)~(7): 생산관리지역, 가축사육제한구역(250m 제한구역 - 소, 젖소, 그 외 가축 / 닭, 오리, 메추리 / 돼지, 개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 우리금융캐피탈주식회사 가압류 (2025-09-17, 금 24,909,013원).

* 강제경매 개시결정: 우리금융캐피탈 (2025-12-22, 금 26,023,614원).

* 등기부채권 총액: 24,909,013원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (기록상 지상권 등 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않음).

4.2. 소유권 이전 내역

* 하남태 (1996-02-08)

* 하영석 (2014-05-22)

* 하현승 (2020-12-22, 협의분할에 의한 상속)

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 등기부상 인수되는 임차인은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건은 농업이 주를 이루는 농촌 지역에 소재하고 있습니다. 인근에 농경지와 주택, 축사 등이 혼재되어 있으며, 상대적으로 조용한 환경입니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 주변 대중교통망은 제한적일 것으로 보입니다. 주요 도로와의 연결성은 보통 수준입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

본건 소재지인 영암군 미암면은 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 해당 면 소재지 또는 인근 읍/면을 통해 이용 가능합니다.

6.2. 잠재적 혐오시설 정보

주변 지역(미암면)에 과거 바이오가스 공장 설치 논란이 있었으며, 스티로폼 제조 공장 및 폐기물 관련 업체들이 운영되면서 주민들과의 갈등 및 환경 문제 제기가 있었습니다. 현재 해당 지역은 이러한 환경 민원 및 규제와 관련된 이슈가 있었던 것으로 파악됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지 관련 규제

* 목록 4, 5, 7 토지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금 전액을 반환받지 못할 수 있습니다.

7.2. 분묘기지권

* 기호(1) 토지 지상에 제시외 분묘 1기가 소재하고 있습니다. 이는 분묘기지권의 성립 가능성을 시사하며, 향후 사용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

7.3. 토지 접근성

* 기호(1) 토지는 맹지여서 직접적인 도로 접근이 어렵습니다. 이는 해당 토지의 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

7.4. 공부와의 차이

* 기호(2), (3), (6) 토지는 공부상 지목이 '도로'로 되어 있으나, 현황은 '전' 또는 '전 및 도로'로 이용 중입니다. 이는 추후 지목 변경이나 활용에 있어 고려해야 할 사항입니다.

7.5. 가축사육제한구역

* 본건 토지는 생산관리지역에 속하며, 지역별로 가축사육 제한 거리가 상이합니다. 이는 축산업 운영 시 고려해야 할 사항입니다.

7.6. 일괄매각 주의사항

* 본건은 일괄매각으로 진행됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군의 농촌 지역에 위치한 토지입니다. 농지 취득 자격 증명 필요, 분묘기지권 존재, 맹지 포함 등 농지 및 농촌 지역 특유의 고려사항과 잠재적 리스크가 있습니다. 권리분석 상으로는 인수되는 권리 없이 낙찰자가 모든 권리를 취득하게 되므로 비교적 명확합니다. 주변 지역에 환경 민원 관련 이슈가 있었던 점도 인지할 필요가 있습니다.

9. 투자 포인트

* 농업 목적 또는 전원생활 부지로서의 활용 가능성.

* 장기적인 지역 가치 상승 잠재력 (단, 지역 개발 계획 등 추가 확인 필요).

* 경매 물건으로서 시세 대비 저가 매수 기회.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 45,339,000원입니다. 예상 입찰가는 인수되는 보증금(0원)을 제외하고, 주변 시세, 물건의 하자, 경매 시장 상황, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.