나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20649 [4] 전북특별자치도 익산시 영등동 548-17 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진감정 · 평가일 2025.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 월성동 외화마을 남동측 인근(기호1,2) 및 석왕동 상왕마을 남측 인근(기호4,5)에 소재하며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1,2)는 일단의 사다리형평지로서 주거용건부지로, 기호(4)는 부정형평지로서 도로, 기호(5)는 사다리형평지로서 주상용나지로 이용중임.

인접 도로상태

본건(기호1,2)는 남측으로 2차선 도로와 접하고, 기호(4)는 현황 도로, 기호(5)는 남측으로 폭 약 3-5m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1,2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(관리형(주거형)), 가축사육제한구역(전부제한구역)
본건 기호(4) : 도시지역 , 자연녹지지역(자연녹지지역) , 성장관리계획구역(관리형(주거형)), 가축사육제한구역(전부제한구역)
본건 기호(5) : 도시지역 , 자연녹지지역(자연녹지지역) , 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(2) 지상에 태양광 시설이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(2)의 공부상 지목이 전이나 현황 대임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(3)은 벽돌구조 기와지붕 단층 건물로서
외 벽 : 적벽돌 등 마감.
내 벽 : 벽지, 편백 등 마감.
창 호 : 샷시창임.

이용상태

본건 기호(3)은 단독주택으로 이용중임.

설비내역

본건 기호(3)에 전기설비, 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등 되어있으며 발코니 확장되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

물건 비고

대지권 미등기 건물이며, 최저매각가격은 건물만의 평가액임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 전북특별자치도 익산시 영등동 548-17번지 1층 101호에 소재하는 근린상가입니다. 신주소는 전북특별자치도 익산시 고봉로14길 4 (영등동)입니다.

1.2. 매각 정보

사건번호: 군산지원 2025타경20649 (4)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 703,000,000원

최저매각가격: 건물만의 평가액으로 산정됨.

1.3. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (단, 건물 관련 토지대장상 면적은 3,080㎡ (약 932평)으로 확인됩니다.)

토지 지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 532.00㎡ (약 160.93평)

건물 지분: 532㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 구조 및 용도

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2층 높이이며 제1종근린생활시설, 운동시설, 판매시설, 업무시설로 이용 중입니다. 본 경매 물건은 해당 건물 1층 101호입니다.

1.5. 채권자 정보

채권자: 함OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 전북특별자치도 익산시 영등동에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 영등동 상권은 익산시의 대표적인 상권 중 하나로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 최근에는 미디어아트 연출 등을 통해 야간 명소로 변모하며 상권 활성화를 꾀하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 시내버스승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본 요약은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사에스와이 (2004-08-26)

* 소유권이전청구권가등기: 정태병 (2005-01-26)

* 근저당권 (말소기준권리): 유상권 (2023-01-17, 300,000,000원)

* 가처분: 유한회사 2명 (2023-03-17) - 말소

* 강제경매: 유한회사금강개발외 2명 (2025-03-21, 152,890,230원) - 말소

* 압류: 익산시 (2026-03-23) - 말소

등기부채권 총액은 300,000,000원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 소재한 영등동은 익산시의 주요 상권 중 하나로, 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있습니다. 최근 상권 활성화를 위한 다양한 사업이 추진되고 있으며, 특히 야간 경관 조명 등을 통해 특색있는 공간으로 변화를 시도하고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

롯데마트 익산점, 홈플러스 익산점 (현재 폐점 추정) 등이 인근에 위치하며, 다양한 식당, 카페, 의류, 잡화점 등이 밀집해 있습니다. 또한, 식자재 마트, 편의점 등 생활 편의시설도 다수 분포하고 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 집중되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 익산시 전체적으로는 쓰레기 야적장, 음식물처리장, 하수종말처리장 등 혐오시설이 남부권에 집중되어 있다는 언급이 있습니다. 영등동 지역 내에서는 공원 주변 상가 쓰레기 무단 투기로 인한 악취 문제가 제기된 적이 있으나, 이는 시설 자체보다는 관리 문제로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데마트 익산점과 같은 대형마트가 소재하며, 다수의 중소형 마트, 식자재 마트, 편의점, 일반 음식점, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

5.2. 교육시설

인근에 이리영등초등학교, 이리동북초등학교, 이리백제초등학교 등 다수의 초등학교가 있으며, 중학교 및 고등학교 또한 통학 가능한 거리에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

나은병원, 영등한방병원, 추내과의원, 사랑내과의원 등 다양한 규모의 병원과 의원이 있어 의료 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 특이사항

* 중복사건, 중복병합사건: 여러 사건이 얽혀 있어 경매 진행 및 권리관계 파악에 주의가 필요합니다.

* 대지권 미등기: 본 물건의 가장 중요한 리스크 요인으로, 건물 소유권은 있으나 토지에 대한 권리가 등기되지 않은 상태입니다. 이는 추후 토지 사용 및 소유권 확보에 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 높입니다.

* 최저매각가격은 건물만의 평가액: 토지 가치가 최저매각가격에 제대로 반영되지 않았을 가능성이 있어, 대지권 확보 시 추가적인 비용 발생 또는 법적 문제가 야기될 수 있습니다.

6.2. 대지권 미등기 문제

대지권 미등기 상태는 건물 소유주가 해당 건물이 세워진 토지에 대한 공식적인 권리(소유권 또는 지분)를 등기하지 않은 경우를 의미합니다. 이로 인해 다음과 같은 문제점이 발생할 수 있습니다:

* 토지 사용권 불확실: 대지권이 명확히 등기되지 않아, 토지 소유주가 권리를 주장할 경우 건물 소유주가 토지 사용에 제약을 받을 수 있습니다.

* 법적 분쟁 및 추가 비용: 추후 대지권을 확보하기 위한 절차 진행 시 법적 분쟁이 발생하거나, 분양대금 미납 등의 문제가 있을 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 특히, 분양대금 미납으로 인한 대지권 미등기 물건의 경우, 낙찰자가 미납된 분양대금을 대신 납부해야 대지권 등기가 가능할 수 있습니다.

* 금융기관 대출 제한: 대지권 미등기 상태는 금융기관에서 담보로 인정하지 않거나 대출이 어려워질 수 있습니다.

6.3. 건물 관련 사항

건물감정평가요항표에 단독주택으로 이용 중이라는 내용이 있으나, 이는 해당 건물의 전체 용도인 근린상가 및 집합건물 정보와 상이합니다. 본 경매 물건은 1층 101호 근린상가 유닛으로, 건물 전체는 철근콘크리트 2층 건물이며 용도는 제1종근린생활시설, 운동시설, 판매시설, 업무시설 등으로 확인됩니다.

6.4. 법적/행정적 문제

중복 사건으로 인해 경매 절차의 복잡성이 증가할 수 있으며, 대지권 미등기 문제는 소유권 행사 및 거래에 있어 가장 큰 법적 위험 요소로 작용합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 영등동의 주요 상권에 위치하며, 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다는 장점이 있습니다. 또한, 건물 자체의 면적과 용도 측면에서 상업적 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

그러나 가장 큰 문제점은 '대지권 미등기' 상태라는 것입니다. 이는 건물 소유권과 별개로 토지에 대한 권리가 확보되지 않아 향후 재산권 행사 및 거래에 심각한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다. 또한, 최저매각가격이 건물만의 평가액으로 산정되었다는 점도 토지 관련 권리 확보에 추가적인 부담이 될 수 있음을 시사합니다. 중복 사건으로 인한 복잡성 또한 간과할 수 없습니다.

따라서 본 물건은 이러한 중대한 법적 리스크를 충분히 인지하고, 관련 법률 전문가와 심층적인 상담을 통해 대지권 확보 방안 및 추가 비용 발생 가능성 등을 면밀히 검토한 후에 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 익산시 영등동의 중심 상권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

* 상권 활성화 노력: 익산시의 상권 르네상스 사업 등 지역 활성화 노력이 진행되고 있어 향후 상권 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다목적 활용 가능성: 근린상가로서 다양한 업종의 영업이 가능하며, 면적 또한 532㎡로 활용도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하는 것은 매우 어려운 일입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

* 대지권 미등기 문제: 토지 사용 권리가 불확실하며, 대지권 확보를 위한 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

* 최저매각가격의 한계: 최저매각가격이 건물만의 평가액으로 산정되어, 토지 가치 및 관련 권리 비용이 제대로 반영되지 않았을 수 있습니다.

* 시장 조사 부족: 정확한 시세 파악 및 주변 유사 물건의 거래 사례가 부족합니다.

따라서, 본 물건의 투자를 고려하신다면, 대지권 미등기 문제 해결을 위한 구체적인 방안과 예상 소요 비용을 면밀히 파악하신 후, 법률 및 부동산 전문가와 상담하여 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적인 요인이지만, 대지권 미등기라는 치명적인 리스크를 상쇄할 만한 충분한 할인 요인이 고려되어야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.