나이스옥션 법원경매 군산 2025타경394 [2] 전북특별자치도 익산시 금마면 용순리 25-12 1동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 금마면 서고도리 소재 ""익산소방서금마119안전센터"" 북서측
근거리에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물 내
제1층 제103호(1-가), 제2층 제202호(2-나), 제2층 제203호(3-다)로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 일부 징크판넬 등 마감,
내벽 : 타일붙임 등 마감(1-가), 내부 인테리어 등 마감(2-나,3-다),
바닥 : 타일붙임 등 마감(1-가), 에폭시 등 마감(2-나,3-다),
창호 : 강화유리 등 마감입니다.

이용상태

일련번호1-가) ""소매점"",
일련번호2-나,3-다) ""일반음식점""으로 이용 중이며,
일련번호2-나),3-다)는 일부 벽체 구분없이 일괄 이용 중입니다.

설비내역

본건 상가건물에 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 승강기 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 상업용건물부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선의 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용순리25-12번지
: 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2024-08-16)
(모든축종 제한(500m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

귀 제시목록상 본건의 소재지번은 ""25-12, 25-8번지""이나, ""25-8번지""는 2025년2월19일
""25-12번지""와 합병되어 말소되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 해당 부동산 소재지번은 '25-12', '25-8' 번지 이나 '25-8'번지는 2025.02.19. '25-12'번지와 합병되어 말소됨
2. 인접 구분건물(203호)와 일부 벽체 구분없이 일괄 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

* 사건번호: 군산지원 2025타경394 (2)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 금마면 용순리 25-12 1동 2층202호

* 신주소: 전북특별자치도 익산시 미륵사지로 191 (금마면 용순리)

* 건물 용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

* 감정가: 451,000,000원

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 601.59㎡ (약 181.98평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 357.30㎡ (약 108.08평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 사건 관할 법원: 전주지방법원 군산지원 (경매 사건번호에 따름)

* 사건 의뢰인 (주요 채무 관련): 원OOOOOOOOO (종합적인 사건 당사자로 보임)

* 본 경매 개시 결정 채권자: 원광중앙신용협동조합 (등기부 을14, 갑39 참조)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건임.

* 해당 부동산 소재지번은 '25-12', '25-8'번지였으나, '25-8'번지는 2025년 2월 19일 '25-12'번지와 합병되어 말소됨.

* 인접 구분건물(203호)와 일부 벽체 구분 없이 일괄 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 물건은 전북특별자치도 익산시 금마면 "익산소방서금마119안전센터" 북서측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로를 통해 접근할 수 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용순리 25-12번지: 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(500m 이내 모든 축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 본 건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 다수의 권리 설정 및 변경이 있었음.

3.2. 말소기준권리

* 을14 근저당권 (원광중앙신용협동조합, 2024년 2월 20일 접수)이 말소기준권리가 되어, 해당 권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 매각 후 소멸 권리

* 말소기준권리 이하의 권리들 (갑38 가압류 포함)은 매각으로 인해 소멸됨.

3.4. 인수되는 권리

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없다고 명시되어 있음. (단, 갑37 소유권이전청구권 가등기는 말소기준권리보다 선순위일 가능성이 있어 추가 확인이 필요함.)

3.5. 임차인 현황

* 임차인 정보: 임대관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 참고: 보증금은 0원이지만, 임대차 관계가 미상인 경우 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 현황 및 이용 현황

* 일련번호1-가) "소매점" 용도로 이용.

* 일련번호2-나,3-다) "일반음식점" 용도로 이용 중이며, 본 건(202호)은 이 중 하나로 파악됨.

* 구분건물 202호와 203호는 일부 벽체 구분 없이 일괄 이용 중인 상태임.

4.2. 주변 상권 특성

* 주변에 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 특성을 보임. 익산소방서금마119안전센터와 인접하여 공공기관의 존재감을 확인할 수 있음.

5. 생활정보 (상가 이용 측면)

5.1. 주변 편의시설 및 공공시설

* 익산소방서금마119안전센터 인근에 위치.

* 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 있으나, 대규모 상업 시설과의 거리는 확인 필요.

5.2. 지역 특성

* 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 방향에 영향을 받을 수 있음.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 입지는 제한됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 권리 관련 리스크

* 가등기(갑37): 매매예약에 따른 소유권이전청구권 가등기가 존재하며, 본 가등기 권리자가 본 경매 절차에서 권리를 행사할 경우 낙찰자에게 영향을 미칠 수 있음. (말소기준권리보다 선순위일 가능성 검토 필요)

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 묶여 있어, 다른 공동담보 물건의 처리 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있음.

6.2. 물리적 및 이용 관련 리스크

* 인접 구분건물(203호)와의 벽체 구분 없는 일괄 이용: 현재 이용 상태와 구분건물 등기사항이 불일치할 수 있으며, 향후 분쟁의 소지가 있거나 원상복구 의무가 발생할 수 있음.

6.3. 기타 리스크

* 임대관계 미상: 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임대차 현황 파악이 필수적임.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

* 본 물건은 익산시 금마면의 근린상가로, 감정가는 4.51억 원 수준임. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 권리상 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 예정이나, 소유권이전청구권 가등기가 존재하는 점은 주의해야 함. 특히 인접 구분건물과의 일괄 이용 상태는 물리적, 법적으로 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으며, 임대차 관계의 불명확성 또한 추가적인 확인이 필요한 부분임. 지역 상권은 혼재된 특성을 보이며, 향후 개발 방향 및 가축사육제한구역 등의 토지 이용 규제도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 익산소방서금마119안전센터 인근이라는 지리적 위치.

* 제2종근린생활시설로서 지역 내 상업 활동 가능성.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리관계 정리 후 온전한 소유권 확보 가능성 (가등기 리스크 제외 시).

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 시 고려사항

* 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 하나, 본 건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있음.

* 가등기 권리 행사 여부, 인접 구분건물과의 이용 상태 복구 비용, 임대차 관계 확인 등을 통해 최종적인 취득 비용을 산정해야 함.

* 또한, 주변 시세, 거래 동향, 수익률 분석 등 상세한 시장 조사를 바탕으로 입찰가를 결정해야 함. (본 보고서에서는 외부 시장 조사 자료가 부족하여 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.