나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20818 [2] 전북특별자치도 군산시 옥산면 당북리 1048 군산대광로제비앙아파트 104동 18층 1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.05.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 미장동 소재 미장삼거리 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 어린이집, 제조업소 등이 소재하는 후면주택지대로서, 제반
주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근으로 공단대로 등 간선도로가 통과하는 바
제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 업무용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 소유자 미상의 컨테이너가 3동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 티에이치케이준불연판넬지붕 2층 건물로서, 외벽 : 판넬잇기 등 마감, 내벽 : 판넬잇기, 석고보드위 페인팅, 타일붙임 등 마감, 바닥 : 에폭시, 타일붙임 등 마감, 창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

2층 규모의 근린생활시설로서, 1층 : 제조업소, 2층 : 사무실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 천정형냉난방설비, 전기차 충전설비, 전기온수기 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 &amp;apos;지적 및 건물개황도&amp;apos;와 같이 제시외건물 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 옥산면 당북리 소재 '당북초등학교' 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모의 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인접한 간선도로변에 버스승강장이 소재
하는 바 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 중 제18층 제1802호로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥 : 장판깔기, 타일붙임 등 마감,
창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 단지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지는 4면이 도로와 접하며, 남측 및 동측으로 인접한 노폭 약 20m,15m의
포장도로로 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(2014-12-03)(주택
건설사업), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-12-03)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

* 사건번호: 군산지원 2025타경20818 (2)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 옥산면 당북리 1048 군산대광로제비앙아파트 104동 18층 1802호

* 용도: 아파트

* 감정가: 274,000,000원

* 건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.7평)

* 토지면적 (대지지분): 43.61㎡ (약 13.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 (유OOOOOOOOOOOOOOOOO)

* 건축연도: 2017년

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 전북특별자치도 군산시 옥산면 당북리 소재 '당북초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 중소규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 단지 내로 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남측과 동측으로 각각 폭 약 20m, 15m의 포장도로와 접하여 주 출입이 이루어집니다.

2.3. 도로 상태

* 단지는 4면이 도로와 접하고 있으며, 남측 및 동측의 넓은 도로와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2020년 8월 5일 접수된 군산대건신용협동조합 근저당 (을1) 입니다.

* 본 경매물건은 2025년 4월 23일 접수된 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 근저당에 의한 임의경매 (갑5) 입니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액은 771,200,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 시장 동향

* 아파트의 전용면적은 84.99㎡ (약 25.7평)이며, 이는 선호도 높은 중형 평형에 해당합니다.

* 최근 2026년 6월, 5층 매물이 2억 4,500만원, 10층 매물이 2억 6,000만원, 21층 매물이 2억 5,500만원에 거래되었습니다.

* 인근에 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

4.2. 임대 시장

* 2026년 3월, 14층 매물이 보증금 1,000만원, 월세 40만원에 계약되었습니다.

* 2026년 6월, 18층 매물이 보증금 300만원, 월세 80만원에 계약되었습니다.

* 2026년 5월, 14층 매물이 보증금 17,437,000원, 월세 0원 (전세)으로 계약되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 갖추어져 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 당북초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주거 환경

* 중소규모 아파트 단지와 근린생활시설이 어우러져 주거 편의성이 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 관련 사항

* 토지 감정평가 요항표에 따르면, 본건 지상에 소유자 미상의 컨테이너 3동이 소재하나, 이는 구분건물인 아파트 자체의 이용과는 직접적인 관련이 적을 수 있습니다. 다만, 단지 전체 토지 이용에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

* 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 절차나 특수성이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 주변 환경

* 인근 지역에 대한 지도 및 위성 사진 검색 결과, 주거 단지 및 학교, 근린생활시설이 주로 분포하고 있으며, 유해하거나 혐오 시설로 간주될 만한 시설이 단지와 직접적으로 인접해 있지는 않은 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

* 본건 군산대광로제비앙아파트는 비교적 신축(2017년 준공)이며, 권리관계가 명확하고 인수할 임차인이 없어 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 판단됩니다.

* 주거 편의시설 및 교통 접근성이 양호하며, 주변 학군도 갖추고 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 최근 실거래가격을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않고 소멸시킬 수 있습니다.

* 최근 거래 사례가 꾸준히 발생하고 있어 시장에서 관심이 있는 물건입니다.

* 안정적인 임대 수익 창출 또는 실수요자 입장에서 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건(104동 18층)의 예상 입찰가는 2억 5,500만원에서 2억 6,500만원 사이로 판단됩니다.

* 다만, 이는 현재 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

* 현재 시세 및 본 물건의 층수, 동 위치 등을 고려할 때, 2억 6,000만원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.