나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [25] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경912 (25)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 7층703호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 7층

사용승인일: 2017년 11월 30일

건물 전용면적: 49.27㎡ (약 14.90평)

토지 면적: 19.89㎡ (약 6.01평)

감정가: 169,000,000원 (1억 6천 9백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 문현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

본건 북서측으로는 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m 이하), 상대보호구역(성동초등학교, 문현여자중학교, 성동중학교)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 부산원광신용협동조합의 근저당(을1)으로 확인되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액은 약 1,240,843,627원임.

현재 임차인으로 신준영이 등재되어 있으며, 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018년 2월 26일, 확정일자 2018년 2월 2일임.

임차인의 대항력은 없는 것으로 명시되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됨.

다만, 물건 정보에 '선순위임차권'이 특이사항으로 기재되어 있어, '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원'이라는 내용과 상충될 수 있는 부분이므로 추가적인 확인이 필요함.

공유자우선매수신고가 가능하며, 중복병합사건으로 진행되고 있음.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 최근 2026년 2월부터 5월 사이에 거래된 인근 유사 물건(다세대 주택)의 면적 대비 실거래가는 약 141만원/㎡ ~ 264만원/㎡ 수준으로 나타남.

본건의 감정가는 169,000,000원으로, 면적(49.27㎡) 대비 약 343만원/㎡ 수준으로, 주변 다세대 주택의 최근 거래가 대비 다소 높은 편임.

그러나 본건은 2017년에 사용 승인된 비교적 신축인 도시형생활주택이므로, 준공 연도가 오래된 주변 다세대 주택과의 가격 차이가 발생할 수 있음.

따라서, 입지 및 건물 노후도를 감안한 적정 시세 재평가가 필요함.

주변에서 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

도보권 내에 부산지하철 2호선 문현역이 위치하여 교통이 편리함.

인근에 시내버스정류장이 다수 있어 대중교통 이용이 용이함.

단지 주변으로 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 접근성이 양호함.

성동초등학교, 문현여자중학교, 성동중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* '선순위임차권'으로 명시되었으나, '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원'으로 기재된 점은 권리분석 시 상충되는 정보로, 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 공유자우선매수권 행사 가능성이 있어, 최종 낙찰가가 달라질 수 있음.

* 중복병합사건으로 인해 경매 절차의 복잡성이 증가할 수 있음.

* 전세사기피해자인 경우 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 주의사항이 명시되어 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 남구 문현동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이며 교통 및 생활 편의성이 양호한 편임.

감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 연식 및 건물 특성을 고려할 때 상승 여력이 있을 수 있음.

권리분석상 인수할 보증금이 없는 것으로 나타나 있으나, '선순위임차권'과 관련된 상충 정보는 명도 및 권리확보 차원에서 면밀한 주의가 요구됨.

공유자우선매수권 행사 가능성 등 변수를 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리하며, 주거 편의성이 좋음.

* 2017년 준공된 비교적 최신 건물로, 내부 상태 및 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 명확한 인수 부담이 없는 경우, 시세차익 또는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있음.

* 문현동 일대의 개발 호재 및 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가 169,000,000원을 기준으로, 주변 시세와 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 함.

인근 다세대 주택의 최근 실거래가(약 141만~264만원/㎡)와 본건의 감정가(약 343만원/㎡) 간의 가격 차이를 감안할 때, 감정가 이하에서 입찰가를 형성하는 것이 안정적일 수 있음.

다만, 본건은 도시형생활주택으로 신축 연식이 장점인 점을 고려하여, 감정가의 90% ~ 100% 수준을 적정 입찰가 범위로 볼 수 있음.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 169,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장함.

보다 보수적인 접근 시, 150,000,000원을 기준으로 검토해볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.