나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [24] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경912 (24)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 6층 604호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 6,700만원

토지면적: 19.81㎡ (약 6.0평)

건물면적 (전용): 49.06㎡ (약 14.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2017년 11월 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 6층

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치.

주변환경: 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선 문현역이 소재하여 제반 교통상황 양호.

토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m 이하), 상대보호구역(성동초, 문현여중, 성동중).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 1월 2일 접수된 부산원광신용협동조합 근저당권 (1,047,600,000원).

기타 권리:

* 2018년 1월 2일: 공유자전원지분전부이전 (김태임)

* 2025년 11월 19일: 주택임차권 (서휘, 120,000,000원) - 등기부상 '말소'로 기재.

* 2024년 8월 19일: 임의경매 (부산원광) - 말소.

* 2025년 7월 11일: 가압류 (신용보증기금, 43,243,627원) - 등기부상 '말소'로 기재.

인수되는 권리: 등기부상 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 개요로 언급되었으나, 등기부상 해당 권리는 확인되지 않음.

임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 11월 10일

* 확정일자: 2023년 10월 13일

* 배당신고일자: 2024년 9월 6일

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원. (대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없음)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거용과 업무용 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 상업지역 및 주거지역의 성격을 동시에 가짐.

인근에 부산지하철 2호선 문현역이 소재하여 역세권의 이점을 누릴 수 있음.

주변에 아파트 단지 및 소규모 공동주택이 분포하여 배후 수요는 존재함.

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보(JSON) 분석 결과,

* 2026년 5월 거래: 59.456㎡ (약 17.9평), 1억 5,700만원 (2002년식)

* 2026년 2월 거래: 59.99㎡ (약 18.1평), 8,500만원 (2006년식)

* 2026년 2월 거래: 73.2㎡ (약 22.1평), 1억 1,000만원 (2003년식)

본 물건(49.06㎡, 약 14.8평)은 제공된 주변 시세 물건들보다 면적이 작고, 건축 연도(2017년)가 최신임. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있으며, 최신 건물이라는 점을 고려하여 시세 판단 필요.

1.4. 생활정보

교통: 부산지하철 2호선 문현역 도보 이용 가능 거리 확인 필요, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

교육시설: 성동초등학교, 문현여자중학교, 성동중학교 등 학군 분포. (각종 규제 사항(상대보호구역 등)은 입지조건 참조)

의료시설: 주변 종합병원 또는 대형 병원 접근성 별도 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 여러 경매 사건이 통합되어 진행되므로, 절차 진행에 주의가 필요함.

* 공유자우선매수신고: 경매 진행 시 공유자가 우선매수 신고를 할 가능성이 있어 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있음.

* 선순위임차권: 등기부상 주택임차권(서휘)이 말소 예정으로 기재되어 있어 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 명도 과정에서 협의 또는 절차가 필요할 수 있음.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 경매가 진행되는 경우, 다른 물건의 진행 상황에 따라 변동성이 있을 수 있음.

* 전세사기피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사에 1회 한정이라는 제한이 있음.

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼재되어 있으며, 최고높이 제한, 교육환경 보호구역 등 다양한 규제가 적용됨.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 직접적으로 확인되지 않으나, 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산지하철 문현역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 입지 조건이 양호한 편임.

등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 명확함.

다만, 중복병합사건, 공유자우선매수신고 등 특수 물건으로서 고려해야 할 사항들이 존재함.

주변 시세 자료는 주로 연식이 오래된 다세대/빌라로, 본 물건(2017년 신축)과는 비교에 한계가 있으나, 지역 내 전반적인 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산지하철 2호선 문현역 이용 용이성 (도보 가능 거리 확인 필요).

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸 예정으로, 권리 인수 부담이 없음.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮음.

1.8. 예상 입찰가 산정

감정가: 167,000,000원

주변 시세 분석 (2026년 거래 기준):

* 59.456㎡ (약 17.9평): 15,700만원 (2002년식)

* 59.99㎡ (약 18.1평): 8,500만원 (2006년식)

* 73.2㎡ (약 22.1평): 11,000만원 (2003년식)

본 물건: 49.06㎡ (약 14.8평), 2017년식.

주변 시세 거래는 주로 연식이 오래된 빌라(2002~2006년식)이고 면적도 본 물건보다 넓음. 본 물건이 더 신축이므로, 3.3㎡당 단가 기준으로 적용 시 더 높게 평가될 여지가 있음.

가장 최근 거래 사례인 59.456㎡ (약 17.9평)가 1억 5,700만원에 거래된 점을 고려할 때, 3.3㎡당 약 877만원 수준.

이를 본 물건의 전용면적(14.8평)에 적용 시: 14.8평 * 3.3058㎡/평 * 877만원/㎡ ≈ 134,700,000원 (약 1억 3,470만원)

다만, 2006년식 59.99㎡가 8,500만원에 거래된 사례는 이례적으로 낮으며, 지역별, 건물 상태별 시세 편차가 크다는 점을 감안해야 함.

감정가(1.67억) 대비 시세(추정 1.3~1.4억)를 고려하고, 특이사항(공유자우선매수 등)을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

인수되는 임차보증금: 0원.

예상 입찰가: 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 권리 인수 부담이 없는 점, 신축 건물이라는 점을 반영하여 1억 1,500만원 ~ 1억 3,500만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적으로 판단됩니다. (본 입찰가는 현재까지 제공된 정보 및 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사를 통해 세부적인 시장 상황을 재확인 후 최종 결정하시길 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.