나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [23] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 남구 문현동 475-6번지에 위치한 보문엠타운 5층 502호 도시형생활주택입니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 사건번호는 부산동부지원 2024타경912(23)입니다.

건물은 2017년 11월 30일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트구조의 8층 건물 내 5층에 해당합니다.

감정가는 168,000,000원입니다.

토지 면적은 20.10㎡(약 6.08평)이며, 토지 지분 역시 20.1009007514327㎡(약 6.08평)입니다.

건물 면적은 49.79㎡(약 15.06평)이며, 건물 지분도 49.79㎡(약 15.06평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 부OOOOOOOOO입니다.

중복 병합 사건으로 진행되며, 공유자 우선매수 신고 대상입니다.

매수인이 전세사기피해자인 경우, 우선매수권 행사는 1회에 한정됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 2호선 문현역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 북서측으로는 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m 이하), 그리고 성동초등학교, 문현여자중학교, 성동중학교에 대한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 부OOOOOOOOO에 의해 신청되었습니다.

임차인으로 박현준 씨가 있으며, 보증금 150,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자와 확정일자는 2022년 5월 27일이며, 배당신고일자는 2024년 10월 30일입니다.

그러나 박현준 씨는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

이에 따라 인수되는 보증금은 0원입니다.

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한정되는 점을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택 등이 혼재하며 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능이 잘 갖춰져 있습니다.

주요 교통 요지인 부산지하철 2호선 문현역이 인접해 있어 유동인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

제공된 주변 최근 매매 정보 분석 결과, 문현동 지역의 다세대 주택(2002년~2006년 건축)의 거래가는 면적에 따라 85,000,000원에서 157,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

면적당 가격은 약 140만원/㎡에서 264만원/㎡로 편차가 있습니다.

본건은 2017년 준공된 도시형생활주택으로, 주변의 오래된 다세대 주택들보다 건축 연도가 최신이라 상품성이 높을 것으로 예상됩니다.

건물 자체의 감정가(168,000,000원)는 면적(49.79㎡) 대비 약 337만원/㎡로, 주변 시세보다 높게 책정되었으나 이는 건물의 신축 연식과 입지를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 문현여자중학교 남서측에 위치하며, 주변으로 아파트 단지와 공동주택, 상가 등이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

교통으로는 부산 지하철 2호선 문현역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선도 운행 중에 있습니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 경보 및 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

제공된 정보 상, 주변에 혐오시설은 언급되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 중복 병합 사건으로 진행되므로, 관련 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

공유자 우선매수 신고가 가능하여, 낙찰자가 결정되더라도 공유자가 우선하여 매수할 권리를 행사할 수 있습니다.

또한, 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권 행사에 1회라는 제한이 있습니다.

주변 학교와의 근접성은 상대보호구역 지정 등으로 인해 향후 건물 신축이나 증축 등 개발행위에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 파악되나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 없어 보증금 인수 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 문현동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 도시형생활주택으로, 지하철 2호선 문현역을 도보로 이용 가능한 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리하며, 건축 연차가 최신이라는 장점이 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없다는 점도 큰 장점입니다. 다만, 중복 병합 사건으로 인한 절차상의 복잡성과 공유자 우선매수 신고 가능성은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로서 최신 시설과 양호한 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

부산 지하철 2호선 문현역 인접으로 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑합니다.

도시형생활주택으로서 1인 가구 중심의 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

등기부상 권리 관계가 깨끗하여 낙찰자가 보증금 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 168,000,000원

건물 면적: 49.79㎡ (약 15.06평)

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대 주택 매매가 85,000,000원에서 157,000,000원 사이로 거래되었습니다. 이는 약 140만원/㎡에서 264만원/㎡ 수준입니다.

본건의 감정가는 168,000,000원으로, 면적 대비 약 337만원/㎡입니다. 이는 신축 연식(2017년)을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만 중복 병합 사건 및 공유자 우선매수 신고 가능성을 감안하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위는 감정가의 95%~105% 수준인 159,600,000원에서 176,400,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 165,000,000원에서 170,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.