나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [22] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 부산광역시 남구 문현동 475-6번지, 보문엠타운 4층 404호에 소재한 도시형생활주택입니다.

본건의 사건번호는 부산동부지원 2024타경912 (22)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 182,000,000원입니다.

토지면적은 19.81㎡ (약 6.0평)이며, 건물면적은 49.06㎡ (약 14.8평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 건물은 2017년 11월 30일에 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

채권자는 부OOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철2호선 문현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m 이하), 상대보호구역(성동초등학교, 문현여자중학교, 성동중학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 1월 2일에 접수된 부산원광신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 을1 근저당권보다 후순위 권리인 주택임차권(을2, 공나연), 강제경매(갑3), 임의경매(갑5), 가압류(갑6) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 공나연 씨가 보증금 160,000,000원에 거주 중이나, 전입일자(2020-06-30)와 확정일자(2020-06-15)가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다.

따라서, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

총 등기부채권액은 1,250,843,627원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 부산 남구 문현동 일대는 주거지와 상업시설이 혼합된 지역입니다.

문현역(지하철2호선)을 중심으로 형성된 상권은 교통의 편리성을 바탕으로 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

인근에 중소규모 공동주택과 근린생활시설이 다수 분포하여 지역 내 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설

주변에 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 다만, 이들 학교는 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통

부산지하철 2호선 문현역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 이동이 편리합니다.

* 편의시설

단지 인근에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 본 건은 중복 병합된 사건으로, 경매 진행 과정이 다소 복잡할 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 공동 소유자 중 누군가가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰받는 데 변수가 발생할 수 있습니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 협의나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 전세사기피해자 우선매수권 제한: 본건의 매수인이 전세사기피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다.

* 용도지역 제한: 해당 토지는 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 여러 용도 및 제한사항이 있으므로 건축 및 이용 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 문현동의 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

하지만, 중복병합 사건 및 공유자 우선매수 신고 등의 특이사항이 존재하므로 입찰 전 해당 사항에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

감정평가액(182,000,000원) 대비 주변 시세는 다소 낮게 형성되어 있어, 유찰을 통한 입찰 전략이 유효할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산지하철 2호선 문현역 인접으로 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 적어 즉시 거주 또는 임대 용이성이 높습니다.

* 권리상 안전성: 인수할 권리나 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 시세가 낮을 가능성이 있어, 유찰 후 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 182,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 14.8평)의 신축급 주택은 시세가 약 1억 3천만 원에서 1억 5천만 원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되므로, 1차 경매에서 바로 입찰하기보다는 유찰을 기다리는 것이 유리합니다.

* 1차 최저 입찰가: 182,000,000원

* 2차 최저 입찰가: 145,600,000원 (감정가 80%)

* 3차 최저 입찰가: 116,480,000원 (감정가 64%)

추정 시세 범위(1.3억~1.5억)와 유찰 가능성을 고려할 때, 2차 유찰 가격대인 1.16억부터 1.45억 사이에서 낙찰 가능성이 높습니다.

이를 종합하여 합리적인 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

권장 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

입찰 시에는 경매 당시의 경쟁 상황 및 최신 시세 변동을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.