나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [16] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 7층701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경912 (16)

* 소재지: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 7층701호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 161,000,000원

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 19.72㎡ (약 5.97평)

* 건물면적: 48.85㎡ (약 14.78평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치함.

* 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통

* 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선(문현역)이 소재하여 대중교통 이용이 양호함.

2.3. 건물 정보

* 건물명: 보문엠타운

* 사용승인일: 2017년 11월 30일

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물

* 해당 호수: 7층 701호 (도시형생활주택 - 원룸형)

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지 중 일부(기호1)는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구 등으로 지정되어 있음.

* 인근 학교(성동초등학교, 문현여자중학교, 성동중학교) 관련 교육환경 보호구역에 해당함.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

* 본건 인근에는 부산지하철 2호선 문현역, 버스정류장, 상업 시설, 학교 등이 위치하여 주거 및 생활 편의성이 양호한 편임.

* 현재까지 확인된 바로는 본건으로부터 인근 반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 총 채권액: 1,052,243,627원

* 말소기준권리: 2018년 1월 2일 접수된 주식회사위드파트너스대부의 근저당권(864,000,000원)임.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 권리는 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022년 3월 2일

* 대항력: 없음. 인수되는 보증금은 없음.

* 임차인: 추

* 보증금: 145,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021년 2월 23일, 확정일자: 2021년 1월 12일, 배당신고일자: 2024년 4월 18일

* 대항력: 없음. 인수되는 보증금은 없음.

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 동향

* 최근 실거래 사례 (2026년 5월, 2월) 분석 결과, 유사 면적 및 건물의 거래 가격 편차가 큰 것으로 나타남.

* 59.456㎡ (약 18평) 매물 157,000,000원 (평당 약 8,674,000원)

* 59.99㎡ (약 18.1평) 매물 85,000,000원 (평당 약 4,696,000원)

* 73.2㎡ (약 22.1평) 매물 110,000,000원 (평당 약 4,977,000원)

4.2. 본건 시세 비교

* 본건의 건물면적은 48.85㎡ (약 14.78평)이며, 감정가는 161,000,000원 (평당 약 10,893,000원)임.

* 제시된 주변 거래 사례 중 '오성(A)' 매물(59.456㎡)의 평단가(약 867만원)는 본건 감정가 대비 낮은 수준이지만, 면적 차이 및 건물 종류(다세대 vs 도시형생활주택)를 고려해야 함.

* '오성(A)' 외 다른 거래 사례들은 평당 470~500만원 수준으로, 본건 감정가와는 상당한 차이를 보임.

* 본건 건물인 보문엠타운은 2017년 준공되어 비교적 신축에 속하므로, 신축 도시형생활주택임을 감안할 때 감정가 161,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 문현역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 편리한 역세권에 위치함.

* 교육: 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 양육 환경에 유리함.

* 편의: 주변 상업지구와 근린생활시설 이용이 용이하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋음.

* 주거환경: 아파트 단지 및 공동주택 등이 혼재된 비교적 안정적인 주거 지역임.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 여러 경매 사건이 통합되어 진행되므로, 사건 경과 및 절차에 대한 추가적인 확인이 필요함.

* 공유자우선매수신고: 공동 소유자 또는 지분권자가 최고가 매수 신고인과 동일한 가격으로 매수 신고할 수 있는 권리가 있어, 낙찰 후 재매각 가능성 또는 추가 협상이 필요할 수 있음.

* 공동담보: 채권 설정 시 본 건 외 다른 부동산이 공동 담보로 제공되었을 수 있으며, 이는 복잡한 채권 관계를 시사함.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 본 건과 관련된 특이사항으로, 매수인이 전세사기 피해자일 경우 우선매수권 행사가 1회로 제한되는 점을 유의해야 함.

* 명도: 임차인의 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 임대 관계 미상으로 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 부산 남구 문현동에 위치한 보문엠타운 7층 701호 도시형생활주택으로, 2017년 준공된 신축 건물임.

* 지하철 2호선 문현역을 중심으로 교통망이 우수하고, 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높음.

* 등기부상 말소기준권리 이후 인수해야 할 권리가 없어 권리 관계가 명확하고 안전함.

* 중복병합사건, 공유자우선매수신고 등의 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 관련 내용에 대한 면밀한 확인이 요구됨.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 판단되나, 제시된 실거래가 정보의 편차가 커 세부적인 시세 조사가 필요함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 문현역 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리함.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용이 가능하며, 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됨.

* 명확한 권리 관계: 경매를 통해 모든 부담 권리가 소멸되므로 안심하고 취득 가능함.

* 미래 가치: 해당 지역의 개발 계획 및 도시 재생 사업 등 잠재적 호재 파악 시 시세 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 161,000,000원

* 본건의 입지, 건물 연식, 권리 관계, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하였을 때, 감정가 161,000,000원은 현재 시장 상황에서 합리적인 수준으로 판단됨.

* 인근 유사 물건의 실거래가 및 감정가를 참고하여, 보수적으로 접근할 경우 130,000,000원에서 150,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있음.

* 특히, 공유자 우선매수 신고인의 존재 여부 및 실제 낙찰가에 미칠 영향을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

* 추천 예상 입찰가: 145,000,000원 (본 가격은 제공된 정보 및 일반적인 시장 분석을 기반으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.