나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [19] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 7층704호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경912 (19)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 7층704호

건물명: 보문M타운

구분건물: 도시형생활주택

해당층: 7층 (총 8층 중)

사용승인일: 2017년 11월 30일

토지면적: 19.81㎡ (약 6.0평)

토지지분: 19.806189814526775㎡ (약 6.0평)

건물면적(전용면적): 49.06㎡ (약 14.8평)

건물지분: 49.06㎡ (약 14.8평)

감정가: 1억 8,500만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 문현역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 교통 요충지에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 부산지방법원 동부지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 말소기준권리인 근저당권(주식회사위드파트너스대부, 2018.01.02 접수)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 등기부 요약에 따르면 응웬탄민 임차인의 주택임차권(을2, 2018.04.29 접수, 1억 5천만원)은 말소된 것으로 확인됩니다. 또한, 임차인 현황상 NGUYENTHIHUONG(보증금 0원, 전입 2023.06.07)과 응웬탄민(보증금 155,000,000원, 전입 2018.03.27) 모두 대항력이 없는 것으로 나타나므로, 매수인이 인수하는 임대차 보증금은 없습니다.

다만, 공유자우선매수신고 관련 사항이 있으므로 입찰 전 해당 권리 변동 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 문현동 일대는 주거 밀집 지역이면서도 문현역을 중심으로 상업 시설이 발달하고 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 인근의 다세대 주택의 경우 2026년 2월~5월 거래 기준으로 면적 59.456㎡(약 18평)에 1억 5,700만원(약 264만원/㎡), 59.99㎡(약 18.1평)에 8,500만원(약 141.7만원/㎡), 73.2㎡(약 22.1평)에 1억 1,000만원(약 150.2만원/㎡) 등의 거래 사례가 있었습니다.

본건 보문M타운은 2017년에 건축된 도시형생활주택으로, 상기 비교 사례들보다 신축 연도가 늦은 편입니다. 전용면적 49.06㎡(약 14.8평) 기준으로 감정가는 1억 8,500만원입니다. 이는 비교 사례의 면적 대비 가격과는 다소 차이가 있으나, 신축 연도 및 아파트형 주거 형태로서의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변에 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 인접하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 문현역(부산지하철 2호선)을 이용한 도심 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건으로 진행되는 점을 인지해야 합니다.

* 공유자우선매수권 신고 사실이 있어, 낙찰 후 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 고려해야 합니다.

* 매수인이 전세사기피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회로 제한될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 문현동 소재 보문M타운 7층 704호 도시형생활주택으로, 비교적 신축 연도(2017년)를 자랑하며 교통 및 생활 인프라가 양호한 입지입니다. 권리분석상 매수인이 인수할 임차인의 보증금은 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정으로 권리 관계가 비교적 명확합니다. 공유자우선매수권 등 일부 특이사항은 있으나, 이는 사전에 인지하고 대비할 수 있는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 연식(2017년)으로 즉시 거주 또는 임대 사업에 유리합니다.

* 임차인의 보증금 미인수로 권리 분석이 깔끔합니다.

* 부산지하철 2호선 문현역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 상권 및 학군이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 인근 다세대 주택들의 가격 비교 시, 본건의 감정가 1억 8,500만원은 면적 대비 다소 높은 편으로 분석됩니다. 그러나 비교 사례들이 연식이 오래되었고, 본건은 2017년 준공된 아파트형 주거 시설인 점을 감안할 때, 감정가는 해당 단지의 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

제공된 JSON 정보 중 가장 최근 거래(2026년 5월)인 59.456㎡ 면적의 1억 5,700만원(약 264만원/㎡) 거래 사례를 기준으로 본건 면적(49.06㎡)에 대입하면 약 1억 2,900만원 수준의 시세를 추정해볼 수 있습니다.

따라서, 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 경쟁 상황 및 낙찰 전략에 따라 다르겠으나, 1억 3천만원에서 1억 5천만원 선 에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.