나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [20] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 2층201호

사건번호: 부산동부지원 2024타경912 (20)

감정가: 160,000,000원

토지면적: 26.33㎡ (약 7.97평)

건물면적: 65.21㎡ (약 19.73평) - 전용면적

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

준공일: 2017년 11월 30일

건축구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 2층 201호

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 남구 문현동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. "문현여자중학교" 남서측 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다. 북서측으로는 약 8미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2018년 1월 2일 접수된 부산원광신용협동조합의 근저당권(을1)이며, 그 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 보존 및 이전 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 앞서거나 동시에 설정된 것으로 보입니다.

임차인 김영진 씨가 있으나, 전입일자(2022-09-06)보다 선순위 근저당권(2018-01-02)이 존재하고, 주택임차권(을2)이 말소 처리되어 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

정리하자면, 인수할 권리 및 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

문현동은 주거와 상업이 혼합된 지역으로, 본 물건지 인근에는 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 문현역(부산지하철 2호선)이 인접해 있어 유동인구가 있으며, 상권 활성화 가능성이 있습니다. 주변 지역에 대한 면밀한 분석 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 부산지하철 2호선 문현역 및 다수의 시내버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

기타: 건물 내 승강기, 도시가스 개별난방, 화재경보 및 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수신고: 본 물건은 공유자 우선매수신고 대상이므로, 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 동일한 가격으로 낙찰받을 수 있습니다.

* 복합적인 권리관계: 중복병합사건으로, 일반적인 경매 물건보다 다소 복잡한 권리관계가 있을 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 전세사기 피해자 관련 주의사항: 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권 행사가 1회로 제한될 수 있다는 특이사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2017년 준공)인 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 공유자 우선매수신고 대상이라는 점은 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있는 요인이므로 입찰 시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성 (문현역 인접)

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대

* 주거 및 상업시설 혼합 지역으로 안정적인 주거 수요

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 적음

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례들을 종합적으로 분석한 결과, 인근 유사 물건의 거래 가격은 면적과 조건에 따라 편차가 있습니다. 본 물건의 감정가는 160,000,000원이며, 이는 65.21㎡(약 19.73평) 면적에 대한 평가입니다.

인근 단지 또는 유사 건물의 최근 매매가는 8,500만원부터 15,700만원까지 다양하게 분포하고 있습니다. 특히, 15,700만원에 거래된 59.456㎡ 면적의 매물은 단위 면적당 가격이 상대적으로 높게 형성되어 있어, 본 물건의 가치 평가에 참고할 수 있습니다.

하지만 공유자 우선매수신고 등 변동 가능성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 고려하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 반영하여 150,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.