나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [18] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 부산동부지원 2024타경912 (18)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 4층 401호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2017년 11월 30일 (사용승인일)

감정가: 179,000,000원

토지면적: 19.72㎡ (약 5.96평)

건물면적: 48.85㎡ (약 14.78평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공유자우선매수신고

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

1.1. 입지조건

부동산의 위치는 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교"의 남서측 인근입니다. 주변 환경은 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 2호선 문현역이 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

토지이용계획상 본건 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m 이하)에 해당하며, 성동초등학교, 문현여자중학교, 성동중학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

인접 도로 상태는 본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2018년 1월 2일 접수된 주식회사 위드파트너스대부의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 상의 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었거나, 경매 절차에 따라 소멸될 예정이므로 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이창욱

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 29일

* 확정일자: 2022년 6월 29일

* 배당신고일자: 2024년 1월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을2, 2024년 4월 18일 접수)으로 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 늦은 시점에 설정되었고 대항력이 없어 경매 절차에서 소멸될 것으로 보입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 장영식 외 2명 (갑1, 2018-01-02 접수)

* 공유자전원지분전부이전: 김태임 (갑2, 2018-01-02 접수, 매매)

* 근저당권: 주식회사 위드파트너스대부 (을1, 2018-01-02 접수, 말소기준권리)

* 주택임차권: 이창욱 (을2, 2024-04-18 접수, 말소)

* 강제경매: 장영식 외 2명 (갑3, 2023-12-28 접수, 말소)

* 임의경매: 구남신용협동조합 (갑4, 2024-03-05 접수, 말소)

* 가압류: 신용보증기금 (갑6, 2025-07-11 접수, 금43,243,627원, 말소)

* 근저당권부채권근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (을1-2, 2025-09-29 접수, 금492,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 670,243,627원 (경매 진행에 따라 변동 가능)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 이창욱의 경우 대항력이 없으며 배당신고를 하였으므로, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 직접 인수될 가능성은 낮으나, 배당 절차 확인 필수)

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼합된 곳에 위치합니다. 문현역 인근이라는 지리적 이점은 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 주변에 다수의 학교가 있어 학생 및 교직원 유동 인구의 잠재력이 있으며, 이는 상권의 안정적인 수요 기반이 될 수 있습니다. 차량 접근성 및 대로변 인접성은 사업체 가시성을 높이는 요소입니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산지하철 2호선 문현역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복병합사건으로 진행되므로, 경매 절차의 복잡성과 예상치 못한 변수에 대비해야 합니다.

공유자우선매수신고 제도가 있어, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효화될 수 있습니다.

매수인이 전세사기피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회로 제한되는 점은 잠재적 경쟁자를 고려해야 할 요소입니다.

임차인 이창욱은 대항력이 없지만, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 배당표 확인이 반드시 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 문현동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2017년 준공)이며 역세권에 해당하는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리상 인수할 부담은 없으나, 공유자우선매수신고 및 전세사기피해자 관련 주의사항을 면밀히 검토해야 합니다. 임차인의 대항력은 없으나 배당 관련 사항을 추가 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 문현역(부산지하철 2호선) 접근성이 뛰어나 교통 편의성이 높습니다.

신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

우수한 교육 환경: 다수의 학교가 인접해 있어 학군 수요가 있습니다.

권리상 안전: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 인근 유사 물건(2002년식, 59.456㎡)의 최근 매매가가 157,000,000원으로 평당 약 873만원 수준임을 고려할 때, 본 건(2017년식, 48.85㎡)의 시세는 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 179,000,000원보다 낮은 금액입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 현 시세 범위를 기준으로 140,000,000원에서 160,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 시장 상황 및 입찰 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있으며, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두고 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 혐오시설 확인 결과, 공개된 정보와 지도상으로는 본 건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.