나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [13] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경912 (13)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공유자우선매수신고

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

1.2. 건물 상세 정보

소재지: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 3층303호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물면적: 49.27㎡ (약 14.90평)

건물지분: 49.27㎡ (약 14.90평)

사용승인일: 2017.11.30

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 3층 303호

외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감

내벽: 벽지도배 등 마감

창호: 샷시창의 구조

설비: 위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비

1.3. 토지 상세 정보

토지면적: 19.89㎡ (약 6.02평)

토지지분: 19.890969673088755㎡ (약 6.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용상태: 공동주택 및 업무시설 부지

인접 도로상태: 본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m이하), 상대보호구역(성동초, 문현여중, 성동중)

1.4. 매각 대상 및 감정가

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 192,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

2.3. 도로 관계

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.3. 임차인 현황 (주의사항 포함)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임차인 없음)

*참고: 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 보아 별도의 임차인 관련 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 현장 확인을 통해 실제 점유 및 임대차 관계를 재확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 문현동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 수요가 꾸준히 유지되는 곳임. 문현역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 직장인 및 학생들의 접근성이 좋음.

4.2. 주변 유사 물건 시세 비교

최근 거래된 유사 물건(다세대 주택) 시세는 다음과 같음.

* 59.456㎡ (약 18평), 2002년식, 15,700만원 (2026년 5월 거래)

* 59.99㎡ (약 18.15평), 2006년식, 8,500만원 (2026년 2월 거래)

* 73.2㎡ (약 22.14평), 2003년식, 11,000만원 (2026년 2월 거래)

본건(49.27㎡, 2017년식 도시형생활주택)의 감정가는 192,000,000원으로, 비교적 신축이며 용도(도시형생활주택)에 따라 가격 형성 시 차이가 있을 수 있음. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있음.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 특이한 혐오시설은 현재 파악되지 않았음. (추가적인 현장 확인 및 관련 기관 문의 필요)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설(상가, 마트, 식당 등)이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육 시설

성동초등학교, 문현여자중학교, 성동중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함. (상대보호구역 지정 확인)

5.3. 기타 생활 편의

차량 접근 및 대중교통 이용이 편리하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경매 절차 관련 위험

* 공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 해당 물건은 유찰되거나 낙찰이 무산될 수 있음.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 점을 유의해야 함. 이는 입찰 과정에 영향을 줄 수 있음.

* 중복병합사건: 여러 개의 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 관련 서류 및 절차 확인에 주의가 필요함.

6.2. 기타 유의사항

* 임대 관계 미상: "기타참고사항(임대관례 및 기타)"에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 보증금 합계가 0원으로 표시된 점으로 미루어 보아 인수되는 임대차 관계는 없는 것으로 판단됨. 그럼에도 불구하고, 실제 점유 관계 및 관련 권리 관계는 반드시 현장에서 확인해야 함.

* 감정가 대비 시세: 최근 거래 사례와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기보다는 보수적인 접근이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 남구 문현동에 위치한 2017년식 도시형생활주택으로, 부산지하철 2호선 문현역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 양호함. 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 유의해야 할 부분임. 공유자 우선매수 신고 등의 경매 절차상 특이사항이 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 문현역(지하철 2호선) 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 이는 주거 선호도 및 환금성에 긍정적인 영향을 미침.

* 신축 연식: 2017년 사용승인된 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

* 소형 면적: 49.27㎡의 전용면적으로 1인 가구 및 소형 투자 수요에 적합함.

* 지역 개발 가능성: (정보 부족으로 상세 기재 어려움, 일반적인 문현동 지역 개발 잠재력 고려)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 192,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 본건 면적 (49.27㎡) 대비 유사 면적 및 연식의 직접적인 비교 사례는 부족함.

* 가장 근접한 비교 사례(2002년식 59.456㎡)의 거래가 15,700만원을 고려 시, 본건(49.27㎡, 2017년식)의 적정 가치는 13,000만원 ~ 16,000만원 범위로 추정 가능함.

* 본건 감정가는 192,000,000원 (약 390만원/㎡)으로, 최근 다세대 주택 거래 시세(약 150~260만원/㎡) 대비 높은 수준임.

* 권리 분석 및 리스크 고려: 공유자 우선매수 신고 등의 변수를 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

* 최종 예상 입찰가: 155,000,000원 (1억 5천 5백만원)

* 이는 감정가 대비 약 80.7% 수준으로, 신축 연식의 이점을 고려하면서도 시장 가격 및 경매 리스크를 반영한 보수적인 금액임.

* 본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정 시에는 추가적인 시세 조사 및 현장 확인이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.