나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [15] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. (빈 줄 2줄)

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "보문엠타운" 5층 503호 도시형생활주택입니다.

본 물건의 감정가는 161,000,000원이며, 토지 면적은 19.89㎡ (약 6.02평), 건물 면적은 49.27㎡ (약 14.91평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 자갈치신용협동조합입니다.

본 건은 중복병합사건, 공유자 우선매수 신고, 공동담보 물건으로 진행되며, 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

2. 입지조건

2. (빈 줄 2줄)

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 2호선 문현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 중 6층 602호 외 3개호로, 2017년 11월 30일에 사용승인되었습니다. 외벽은 하부 화강석 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창 구조입니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형 토지로, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m 이하)에 해당하며, 성동초등학교, 문현여자중학교, 성동중학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 주변에 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

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채권자: 자갈치신용협동조합

본 건은 임의경매로, 말소기준권리는 주식회사위드파트너스대부의 근저당권(2018.01.02. 접수, 864,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리:

* 주식회사위드파트너스대부 근저당권 (말소기준권리)

* 김형민의 주택임차권 (150,000,000원)

* 자갈치신용협동조합 임의경매개시결정 (2024타경103071)

* 신용보증기금 가압류 (43,243,627원)

* 제이비우리캐피탈주식회사의 1번근저당권부채권근질권설정 (864,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2018-02-22

* 배당신고일자: 2024-04-15

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우 전액 인수되지 않습니다. 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

총 채무액: 등기부상 총 채권액은 1,057,243,627원입니다.

4. 상권분석

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제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 시세 동향이 나타납니다.

* 2026년 5월 거래: 59.456㎡(약 18.00평) 다세대, 2002년식, 15,700만원 거래. (약 264만원/㎡, 약 872만원/평)

* 2026년 2월 거래: 59.99㎡(약 18.15평) 다세대, 2006년식, 8,500만원 거래. (약 142만원/㎡, 약 468만원/평)

* 2026년 2월 거래: 73.2㎡(약 22.14평) 다세대, 2003년식, 11,000만원 거래. (약 150만원/㎡, 약 497만원/평)

본건(보문M타운 5층 503호)은 2017년식 도시형생활주택(원룸형)으로, 전용면적 49.27㎡ (약 14.91평)입니다. 감정가는 161,000,000원이며, 평당 감정가는 약 1,080만원입니다.

비교 대상 매물들은 대부분 2000년대 초중반에 건축된 다세대 주택으로, 본건보다 건축 연도가 오래되었습니다. 본건은 비교적 신축에 해당하며, 원룸형 도시형생활주택으로서 1인 가구 실수요자에게 인기가 있을 수 있습니다.

비교 대상 중 가장 높은 가격대인 첫 번째 매물(15,700만원/59.456㎡)의 평당 가격(약 872만원)을 기준으로, 본건의 신축 연식(2017년식, 약 15년 차이) 프리미엄을 고려하면, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상도 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

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본건은 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

주변에 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교 등이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

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* 중복병합사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 복잡한 권리 관계나 절차 진행에 주의가 필요합니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰자가 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동 담보로 설정된 물건은 다른 물건의 경매 결과에 따라 본건의 진행이나 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 임차인 김 은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 다만, 임차인 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 점을 유의해야 합니다.

* 임대관계 미상: 기타 임대관계는 미상으로, 현재 공실 상태인지 임대가 진행 중인지 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

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본건은 비교적 신축(2017년식)인 도시형생활주택으로, 부산지하철 2호선 문현역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 중복병합, 공유자우선매수, 공동담보 등 복합적인 경매 절차로 인해 진행 과정에서의 주의가 필요합니다. 또한, 임차인의 대항력 부재로 인해 보증금 회수에 문제가 발생할 수 있으나, 매수인에게 인수되는 금액은 없는 상황입니다.

8. 투자 포인트

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* 신축 건물: 2017년식으로 비교적 최신 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높습니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 문현역이 인접하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 낙찰자가 추가적인 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 원룸형 도시형생활주택: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 실수요자 및 임대 수익 창출에 유리한 구조입니다.

9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 161,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건은 신축 연식(2017년식)과 역세권 입지를 고려할 때 감정가 수준에서의 시장 가치가 형성될 가능성이 높습니다.

주변 매물 중 가장 유사한 조건(신축, 입지)을 가진 매물의 가격 동향을 볼 때, 평당 약 1,000만원 이상의 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 현 시세 및 감정가, 물건의 장점을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

예상 입찰가: 145,000,000원 ~ 155,000,000원

(이는 일반적인 시세 및 감정가를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 최신 시세 변동 등을 반드시 추가로 확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.