나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [9] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경912 (9)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 6층601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 177,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO (부산동부신용협동조합으로 추정)

특이사항: 중복병합사건, 공유자우선매수신고, 공동담보

1.2. 토지 정보

토지면적: 19.72㎡ (약 5.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 48.85㎡ (약 14.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 6층 601호 (2017.11.30 사용승인)

이용상태: 공동주택(도시형생활주택-원룸형)

설비내역: 위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 2호선 문현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 상업시설: 문현역 주변에 식당, 카페 등 다양한 상업시설이 밀집해 있으며, 부산국제금융센터(BIFC) 인근에 관련 편의시설이 있습니다. 또한, 문현동에는 과거와 현재가 공존하는 골동품 거리도 있습니다.

* 문화시설: 부산시민회관, 유엔평화기념관 등이 인근에 위치합니다.

* 기타: BI CITY 단지 내에 상업시설, 호텔 등이 있으며, 이마트 문현점이 주변에 위치합니다.

혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2018.01.02 (장영식 외 2명)

* 공유자전원지분전부이전: 2018.01.02 (김태임, 매매)

* 근저당권: 2018.01.02 (부산동부신용협동조합, 744,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 2024.03.14 (부산동부신용협동조합)

* 가압류: 2025.07.11 (신용보증기금, 43,243,627원)

총 채권액: 787,243,627원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.01.28

* 확정일자: 2022.01.19

* 배당신고일자: 2026.01.23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 근저당권(2018.01.02) 이하 모든 권리(임의경매, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 거래된 주변 다세대 주택의 실거래가 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 부산 남구 문현동 545-190번지, 보문(A), 2002년식, 전용 59.46㎡(약 17.8평), 3층, 15,700만원. (평당 약 264만원)

* 2026년 2월 거래: 부산 부산진구 72-35번지, (72-35), 2006년식, 전용 59.99㎡(약 18.1평), 3층, 8,500만원. (평당 약 142만원) - *본건과 지역이 다를 수 있음*

* 2026년 2월 거래: 부산 남구 문현동 36-1번지, 신일하우징빌라, 2003년식, 전용 73.2㎡(약 22.1평), 2층, 11,000만원. (평당 약 150만원)

본건은 2017년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 전용면적 48.85㎡(약 14.78평)입니다. 감정가는 177,000,000원 (평당 약 362만원)으로, 최근 거래된 인근 다세대 주택들의 거래가(평당 약 142만원~264만원)와 비교했을 때 다소 높게 평가되었습니다. 이는 본건의 신축 연한 및 입지 특성을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

문현역 주변의 상업지구에 다양한 식당, 카페, 병원, 학원 등이 밀집해 있습니다. 또한, 부산국제금융센터(BIFC) 인근의 인프라와 이마트 문현점 등 쇼핑 시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 중복병합사건, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 채무 관계가 복잡하거나 다수의 담보 물건이 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

* 등기부채권 총액(약 7.87억원)이 감정가(1.77억원) 대비 상당히 높습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다고 기재되어 있으나, 등기부등본 외 미확인 권리 존재 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 기타 리스크

* 감정가가 주변 시세 대비 높은 편으로, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

* 주변 시세 분석에서 제시된 거래 사례들이 본건보다 크기가 큰 다세대 주택이며, 본건의 실제 가치는 실거래가와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 문현동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 준공되어 비교적 신축이며 문현역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 교육 환경 또한 양호합니다. 등기부 상 인수할 권리 및 임차인의 대항력이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 감정가가 인근 시세 대비 높게 책정되었고, 중복병합사건 및 공동담보 등의 복잡한 권리 관계는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2017년 준공)로서 양호한 건물 상태 기대

* 부산지하철 2호선 문현역 인근 역세권 입지

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 용이

* 주변 개발 호재 및 문현 금융단지 인접으로 인한 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석했을 때, 본건과 유사한 조건의 물건(신축 연한, 입지)이라면 전용면적 48.85㎡ 기준으로 보수적으로 약 1억 5천만원에서 1억 6천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가(1억 7천 7백만원)를 상회하지 않는 선에서, 주변 시세 및 본건의 신축 연한 프리미엄을 반영한 예상치입니다. 다만, 실제 낙찰가는 경매 당일 경쟁 구도 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.