나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [14] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

본 물건은 부산동부지원 2024타경912 (14) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 부OOOOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 5층501호이며, 용도는 도시형생활주택입니다. 건물은 철근콘크리트 평스라브 지붕 8층 건물이며, 본건은 2017년 11월 30일에 사용승인을 받았습니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 19.72㎡ (약 5.97평)이며, 토지 지분은 19.7214099559648㎡입니다. 건물 면적은 48.85㎡ (약 14.78평)이며, 건물 지분은 48.85㎡입니다.

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가는 159,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 문현역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 도로 상황

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m 이하) 등에 해당합니다. 또한, 성동초등학교, 문현여자중학교, 성동중학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

본건의 말소기준권리는 2018년 1월 2일 접수된 주식회사위드파트너스대부의 근저당 (채권최고액 864,000,000원)입니다. 이 외 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 유종열은 보증금 130,000,000원, 차임 0원이며 2018년 3월 6일 전입, 2018년 2월 12일 확정일자를 받았습니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.3. 기타 권리 사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 아파트단지, 주택가 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 공시지가 및 토지 용도

토지는 일반상업지역 및 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 공동주택 및 업무시설 부지로 활용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며, 본건은 5층 501호입니다. 외벽은 하부 화강석 마감 및 스톤코트, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창으로 마감되어 있습니다. 위생 및 급배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교 등 교육기관이 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 부산지하철 2호선 문현역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 주변 편의시설: 아파트단지와 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

말소기준권리 이외의 모든 등기부상 권리가 말소 예정이므로, 권리 인수와 관련된 직접적인 위험은 낮습니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 10억원을 초과하는 점은 유의해야 합니다.

6.2. 건물 노후도 및 유지보수

건물 사용승인일이 2017년 11월 30일로 비교적 신축에 해당하므로, 건물 노후화로 인한 대규모 유지보수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

본건 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 발견되지 않았습니다.

6.4. 특이사항

* 중복병합사건, 공동담보 물건입니다.

* 공유자우선매수신고 가능성이 있습니다.

* 매수인이 전세사기피해자인 경우, 우선매수권은 1회에 한한다는 주의사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 문현동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이면서도 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 관계 또한 말소되는 권리가 대부분으로 깔끔한 편이나, 공유자우선매수권 행사 가능성 및 채권 총액이 높다는 점은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2017년 사용승인)로 내부 상태 및 관리 용이성이 좋을 것으로 예상됩니다.

* 부산지하철 2호선 문현역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 주거 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 현재 임차인 인수 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 유사 물건의 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 감정가는 159,000,000원입니다. 비교적 신축 연식과 양호한 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격대에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 단, 공유자우선매수 신고 가능성 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

적정 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 165,000,000원

추천 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.