나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [7] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 부산동부지원 2024타경912 (7)

- 소재지: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 3층304호

- 건물명: 보문엠타운

- 용도: 도시형생활주택

- 감정가: 182,000,000원

- 토지면적: 19.81㎡ (약 5.99평)

- 건물면적: 49.06㎡ (약 14.84평)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 부OOOOOOOOO

- 특이사항: 중복병합사건, 공유자우선매수신고, 공동담보

1.1. 입지조건

- 본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

- 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

- 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 2호선 문현역이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

1.2. 권리분석

- 말소기준권리: 2018년 1월 2일 접수된 부산동부신용협동조합의 근저당권 (744,000,000원)입니다.

- 본 건의 매각으로 인해 위 근저당권보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

- * 임차인 현황:

* 성다빈:

- 보증금: 130,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023-05-08

- 확정일자: 2023-04-04

- 대항력: 없음

- 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다.

- 인수되는 권리:

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현재 등기부상 해당 권리 없음)

- 전체 등기부채권 총액은 917,243,627원입니다.

1.3. 상권분석

- 본건이 위치한 문현동 일대는 주거 밀집 지역으로, 상업시설 및 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

- 주변에 학교 및 주거 단지가 많아 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

- 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 3층 304호 (사용승인일: 2017.11.30)

- 내부 마감: 벽지도배 등

- 창호: 샷시창 구조

- 이용 상태: 공동주택 (도시형생활주택 - 원룸형)으로 이용 중입니다.

- 설비 내역: 위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

- 토지 이용: 인접 도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로: 본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

- 토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(성동초등학교, 문현여자중학교, 성동중학교) 등입니다.

- 주변 시설: 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교 등 교육시설이 인근에 있습니다. (혐오시설 정보는 검색 결과 특이사항 없음)

1.5. 잠재적 리스크

- 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계 확인 시 주의가 필요합니다.

- 공유자우선매수신고가 가능하므로, 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있습니다.

- 건축물대장상 건물 사용승인일은 2017.11.30이나, 등기부상 근저당권 설정일이 2018.01.02이므로 신축 후 등기 및 권리설정 시점 차이가 있습니다.

- 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 특이사항이 있습니다.

1.6. 종합 의견

- 본 물건은 부산 남구 문현동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

- 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 갖추어져 있어 실거주 및 임대 투자가 가능한 물건입니다.

- 권리 관계는 명확하나, 공유자우선매수 신고 가능성 및 중복 병합 사건임을 감안하여 입찰 계획을 수립해야 합니다.

- 감정가 1억 8,200만원 대비 최근 실거래가 및 면적을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 상품성이 양호합니다.

- 문현역 역세권으로 교통 편의성이 우수합니다.

- 주변에 학교 및 주거단지가 많아 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

- 일괄 매각으로 토지 지분 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

- 본건의 감정가는 182,000,000원입니다.

- 주변 유사 물건의 최근 매매가격을 종합적으로 분석한 결과, 다음과 같은 시세 정보를 파악했습니다.

- 2026년 5월 거래된 59.456㎡ 면적의 다세대주택이 157,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 2월 거래된 73.2㎡ 면적의 다세대주택이 110,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 2월 거래된 59.99㎡ 면적의 다세대주택이 85,000,000원에 거래되었으나, 이는 일반적인 시세와 차이가 있어 참고만 하는 것이 좋습니다.

- 본건은 49.06㎡ 면적에 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 감정가는 182,000,000원입니다.

- 주변 시세 및 건물의 연식을 감안할 때, 감정가보다는 다소 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

- 현 시세 및 투자 전략을 고려한 예상 입찰가는 약 150,000,000원 (1억 5천만원) 내외로 판단됩니다.

- 본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.