나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [11] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 8층803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 부산광역시 남구 문현동 475-6번지 소재 보문엠타운 8층 803호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경912 (11)

* 소재지: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 8층 803호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물면적: 49.27㎡ (약 14.90평)

* 토지면적: 19.89㎡ (약 6.58평)

* 감정가: 178,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하고, 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 2호선 문현역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다. 또한, 인근에 초등학교 및 중학교가 위치하고 있어 교육 환경 역시 양호한 편입니다. 주변 탐문 및 인터넷 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 1월 2일에 접수된 부산동부신용협동조합의 근저당권(744,000,000원)입니다. 이보다 늦게 접수된 권리들은 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

주요 말소 예정 권리는 다음과 같습니다.

* 전성현 임차인의 주택임차권 (2018년 2월 5일 접수, 150,000,000원). 해당 임차인은 2018년 1월 29일 전입, 2018년 1월 17일 확정일자를 받았으나, 등기부상 명시된 대항력은 없습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 부산동부신용협동조합의 임의경매 (2024년 3월 14일 접수).

* 신용보증기금의 가압류 (2025년 7월 11일 접수, 43,243,627원).

총 등기부채권액은 937,243,627원에 달하나, 이는 모두 경매를 통해 소멸될 예정입니다. 소유권 보존 및 이전 등기는 정상적으로 등재되어 있습니다. 임대 관계는 미상으로 파악되나, 등기된 임차인의 대항력이 없는 것으로 보아 낙찰 후 명도 관련 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 및 업무시설이 혼합된 복합 용도의 상권입니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 충족하며, 지하철역 인근에 위치하여 유동인구 및 잠재적인 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 중 8층 803호에 해당하며, 2017년 11월 30일에 사용승인을 받았습니다. 건물의 외벽은 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등으로, 내벽은 벽지도배 등으로 마감되었으며 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다. 내부적으로는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재경보 및 소화전 설비, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 중복병합사건, 공유자우선매수신고, 공동담보 건으로 경매 절차의 복잡성이 예상됩니다. 특히, 공유자우선매수 신고인의 존재는 낙찰 가능성을 낮추는 요인이 될 수 있습니다. 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 공유자가 우선 매수할 수 있는 권리가 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등 복합 용도 지역이며, 가로구역별 최고높이 제한, 학교 주변 상대보호구역 등 각종 도시계획 및 건축 관련 제한 사항이 존재하여 향후 건물 이용 및 신축 시 영향을 줄 수 있습니다. 추가적으로, 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권이 1회에 한정된다는 점도 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 신축급 건물로, 부산 지하철 2호선 문현역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 경매 진행 후 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 공유자우선매수 신고인의 존재와 중복병합사건으로 인한 절차상의 복잡성은 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 지하철 2호선 문현역 인접으로 탁월한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 2017년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로 현대적이고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격으로 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다 (단, 공유자 우선매수 권리 행사 가능성 존재).

* 향후 지역 개발 및 지하철 역세권 프리미엄 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액은 178,000,000원입니다.

주변 실거래가 분석 결과, 2026년 5월 문현동 소재 오성(A) 다세대 주택(59.456㎡)이 15,700만원에 거래되었습니다 (평당 약 264만원). 다른 거래 사례들은 평당 약 141만원 ~ 150만원 수준으로 파악됩니다.

본건(49.27㎡)의 감정가는 평당 약 361만원으로, 인근 다세대 주택 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 최근 거래된 오성(A)의 평당가를 본건 면적에 적용할 경우, 예상 가치는 약 13,000만원 내외로 추정됩니다.

그러나 본건은 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 감정가는 178,000,000원으로 책정되어 있습니다. 공유자 우선매수 신고인의 존재 및 경매 입찰 경쟁 상황을 고려해야 합니다.

권리분석상 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

종합적인 시장 상황, 물건 상태, 감정가 및 최근 실거래가를 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 85~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가: 155,000,000원 을 제안합니다. 이는 감정가(178,000,000원) 대비 약 87% 수준이며, 최근 유사 물건 실거래가(오성(A) 15,700만원)와 비교 시에도 합리적인 범위 내에 있습니다. 단, 공유자 우선매수 권리 행사 여부 및 입찰 경쟁 상황에 따라 실제 낙찰가는 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.