나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [8] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경912 (8)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 4층 402호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 183,000,000원

토지면적: 20.10㎡ (약 6.08평)

토지지분: 20.1009007514327㎡ (약 6.08평)

건물면적: 49.79㎡ (약 15.06평)

건물지분: 49.79㎡ (약 15.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

집합건물 특징:

* 건물명: 보문M타운

* 사용승인일: 2017년 11월 30일

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물

* 해당 호실: 4층 402호

* 전유부분 면적: 49.79㎡ (약 15.06평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 2호선 문현역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 인한 권리소멸: 본건 매각으로 인해 말소기준권리인 부산동부신용협동조합의 근저당권(을1) 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존 (장영식 외 2명)

* 공유자전원지분전부이전 (김태임)

* 근저당권 (부산동부신용협동조합, 744,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (박민철, 130,000,000원) - 전입 2023.08.01, 확정 2023.08.01, 배당신고 2024.01.09. 대항력 없음, 말소 예정.

* 강제경매 (장영식 외 2명) - 말소 예정

* 임의경매 (부산동부신용협동조합) - 말소 예정

* 가압류 (신용보증기금, 43,243,627원) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 917,243,627원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2023-08-01

* 확정일자: 2023-08-01

* 배당신고일자: 2024-01-09

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 인수되는 권리: 본건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 특이사항: 중복병합사건, 공유자우선매수신고, 공동담보로 진행 중입니다.

4. 상권분석

* 건축물 정보: 본건이 속한 보문M타운은 2017년 11월 30일 사용승인된 건물로, 총 8층 규모의 철근콘크리트 구조 공동주택 및 업무시설입니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 거래 정보 분석 결과 (2026년 2월 ~ 5월):

* 2026년 5월 11일 거래 (59.456㎡, 15,700만원): 평당 약 872만원

* 2026년 2월 28일 거래 (59.99㎡, 8,500만원): 평당 약 468만원 (이상치로 판단됨)

* 2026년 2월 21일 거래 (73.2㎡, 11,000만원): 평당 약 497만원

* 본건 면적(49.79㎡)으로 환산 시, 가장 최근 거래인 2026년 5월의 시세는 약 13,150만원 수준입니다. (15,700만원 * 49.79㎡ / 59.456㎡)

* 다른 거래 건들은 다소 낮은 가격대에 형성되어 있으나, 건물의 신축 연도 및 관리 상태에 따라 차이가 발생할 수 있습니다.

* 전반적으로 본건의 감정가(183,000,000원) 대비 최근 거래 시세는 다소 낮게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주거 형태: 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 공간입니다.

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육시설: 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주요 시설: 문현역(지하철 2호선)을 이용한 시내 접근성이 뛰어나며, 주변에 금융기관, 병원 등 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 병합되어 진행되고 있어, 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효가 되거나 의도하지 않은 결과가 발생할 수 있습니다. 입찰 전 공유자 현황 및 우선매수권 행사 가능성을 확인하는 것이 좋습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 현재 분석된 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 낙찰가 산정에 신중함이 요구됩니다.

* 건물 관리: 2017년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 문현동에 위치한 보문M타운의 도시형생활주택으로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 지하철 2호선 문현역이 도보 거리에 있어 교통이 매우 편리하며, 주변에 학교 및 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리 분석 상 인수되는 권리가 없으며, 대항력 없는 임차인이므로 명도에 대한 부담이 적은 것이 큰 장점입니다. 다만, 중복병합사건 및 공유자 우선매수 신고와 같은 특이사항이 존재하므로 입찰 시 세심한 주의가 필요합니다.

최근 시세 분석 결과, 감정가 대비 실거래가가 낮게 형성되어 있어 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 충분하다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 지하철 2호선 문현역 접근성.

* 안정적인 주거 인프라: 주변 편의시설 및 교육 환경 양호.

* 명확한 권리관계: 매수 후 인수되는 권리 및 명도 부담 없음.

* 신축급 건물: 비교적 최신 건물로 하자 발생 가능성 낮음.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 현 시세가 낮아 시세 차익 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 183,000,000원

* 최근 시세 분석 (본건 면적 환산): 약 131,500,000원

* 인수 보증금: 0원

본건은 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있으므로, 시세 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 중복병합사건 및 공유자 우선매수 등의 변수와 경쟁률을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가 결정이 예상됩니다.

최근 시세(약 1.3억)와 감정가(1.83억)의 차이를 고려하여, 130,000,000원에서 145,000,000원 사이의 가격으로 입찰하는 것을 제안합니다. 특히, 135,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 보며 전략적으로 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.