나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [4] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경912 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 6층 603호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 공유자우선매수신고, 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 190,000,000원

토지면적: 19.89㎡ (약 6.02평)

토지지분: 19.890969673088755㎡ (약 6.02평)

건물면적(전용면적): 49.27㎡ (약 14.90평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산지하철 2호선 문현역이 인근에 있어 부산 시내 이동이 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2018-01-02 접수, 1,112,400,000원)보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 주택임차권, 임의경매, 가압류 등 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-12

* 확정일자: 2022-10-21

* 배당신고일자: 2024-03-29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 이용 현황

본건이 소재한 보문엠타운은 2017년 11월 30일 사용 승인된 건물로, 철근콘크리트 구조의 8층 건물 내 6층에 위치하며 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 주변으로는 공동주택 및 업무시설 부지로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(2026년 5월, 2월 거래)를 분석한 결과, 면적 59.456㎡(약 17.99평)의 주택이 15,700만원에 거래된 사례가 있습니다. 이 사례를 기준으로 환산한 단위 면적당 가격은 약 264만원/㎡입니다. 또한, 59.99㎡(약 18.15평) 주택은 8,500만원(약 141만/㎡), 73.2㎡(약 22.14평) 주택은 11,000만원(약 150만/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 49.27㎡(약 14.90평)이며, 가장 높은 가격으로 거래된 유사 사례(2002년식 건물, 264만/㎡)를 적용 시 예상 시세는 약 129,994,000원 수준입니다. 다만, 본건은 2017년 준공된 신축 건물이라는 점을 감안하면 실제 시세는 더 높을 수 있으나, 제공된 JSON 데이터만으로는 정확한 비교에 한계가 있습니다. 감정가는 190,000,000원으로 책정되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

본건 인근에는 성동초등학교, 문현여자중학교, 성동중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주변 편의시설

본 물건은 부산지하철 2호선 문현역이 인접해 있으며, 각종 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 종합적으로 검토한 결과, 해당 주소지 주변에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

본건은 중복병합사건이며, 공동담보 물건입니다. 또한, 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 주의사항이 있으니 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 경우 대항력은 없으나, 관련 법규 및 유의사항을 충분히 숙지해야 합니다.

6.2. 물건 자체 및 환경 리스크

건물 사용 승인일이 2017년으로 비교적 신축에 속하나, 매수 시점에서의 정확한 건물 상태 점검이 필요합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 일반상업지역 등이 혼재되어 있으며, 최고 높이 제한 및 방화지구 등에 해당하므로 건축 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로 건물 상태 양호 예상.

* 부산지하철 2호선 문현역 인근으로 우수한 교통 환경.

* 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성 높음.

* 토지권리상 인수되는 부분 없음.

7.2. 물건 약점

* 제공된 주변 시세 데이터(JSON)와 감정가 간의 상당한 괴리 발생.

* 중복병합사건, 공동담보 등 복잡한 경매 절차.

* 전세사기피해자 우선매수권 1회 제한.

8. 투자 포인트

본 물건은 신축급 도시형생활주택으로 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 감정가와 제공된 시세 데이터 간의 큰 차이를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 저평가 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(JSON)에 따르면, 면적 49.27㎡(약 14.90평) 기준, 가장 높은 가격으로 거래된 사례(2002년식 건물) 적용 시 약 130,000,000원의 시세가 산출됩니다. 본건은 2017년 준공된 신축 건물이므로 이보다 높은 가격을 고려할 수 있으나, 시세 정보와 감정가(190,000,000원) 간의 격차가 크므로 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 140,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.