나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [12] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경912 (12)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 2층202호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 150,000,000원

토지면적: 24.93㎡ (약 7.54평)

건물면적: 61.75㎡ (약 18.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 문현동에 위치하며, "문현여자중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 문현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 1월 2일 접수된 (주)위드파트너스대부의 근저당권입니다.

등기부등본 상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 가압류 등)는 말소기준권리 이후에 설정되었거나 말소 대상이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

- 임차인 최연욱(상가): 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-09-05. 대항력 없음.

- 임차인 최연욱(주거): 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-06-12, 확정일자 2019-06-12. 대항력 없음.

인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

보문엠타운은 도시형생활주택으로, 주변 근린생활시설 등을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

문현역 인근으로 상권이 형성되어 있어, 각종 편의시설 및 금융기관 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 중 2층 202호로, 2017년 11월 30일 사용승인을 받았습니다.

외벽은 화강석 마감 및 스톤코트, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다.

위생, 급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경

부근에 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 다수의 사건이 병합되어 진행되는 건으로, 절차 진행에 주의가 필요합니다.

* 공유자우선매수신고: 공동 소유자가 경매 절차에서 최고가 매수 신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다. 이 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

* 주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함. 이는 특정 조건 하에 우선매수권 행사 여부에 관한 사항입니다.

* 등기부 상 가압류 (신용보증기금, 2025-07-11, 43,243,627원)가 확인되나, 말소 예정으로 기재되어 있으며, 사건 진행 시점 등을 고려할 때 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 문현동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리 분석상 인수할 임차 보증금이나 말소되지 않는 권리가 없어 깔끔한 명도가 예상됩니다.

다만, 공유자우선매수신고 및 중복병합사건이라는 특이사항이 있으므로 입찰 전 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 관리 상태 및 선호도가 높을 수 있습니다.

* 우수한 교통 여건: 문현역(지하철 2호선)과 버스정류장이 인접하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 인수 부담이 없는 권리 관계로 안전한 투자가 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 부산 남구 지역의 지속적인 개발 및 인프라 확충 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 150,000,000원을 기준으로, 최근 인근 실거래 사례(2026년 5월, 59.456㎡, 157,000,000원)를 고려할 때, 본건(61.75㎡)의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

신축 연식, 명확한 권리 관계, 양호한 입지 조건을 감안하여, 감정가의 105% ~ 115% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 157,500,000원 ~ 172,500,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.