나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [10] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경912 (10)

* 소재지: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 8층 802호

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 8층 802호 (사용승인일: 2017.11.30)

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 180,000,000원

* 토지면적: 20.10㎡ (약 6.08평)

* 건물면적: 49.79㎡ (약 15.07평) - 전용면적 기준

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOO

* 등기부채권 총액: 917,243,627원

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 2호선 문현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 건물 구조 및 외관: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 중 8층에 위치. 외벽은 하부 화강석 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시 구조임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형 토지 위에 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장 도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m 이하), 교육환경 보호구역(성동초, 문현여중, 성동중) 등에 속함.

1.3. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권 보존 (장영식 외 2명)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (김태임, 매매)

* 을1: 근저당권 (부산동부신용협동조합, 744,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 주택임차권 (배경윤, 130,000,000원, 전입 2018.01.24, 확정 2018.01.19, 배당신고 2024.03.04) - 말소

* 갑3: 임의경매 (부산동부신용협동조합) - 말소

* 갑5: 가압류 (신용보증기금, 43,243,627원) - 말소

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (부산동부신용협동조합)으로, 본 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 배경윤

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-01-24

* 확정일자: 2018-01-19

* 배당신고일자: 2024-03-04

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 140,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 인수되지 않음. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

* 주변 시세 동향: 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 연립/다세대/빌라의 거래 사례는 다음과 같음.

* 2026년 5월 거래: 59.456㎡ (약 18평), 15,700만원 (2002년 건축)

* 2026년 2월 거래: 59.99㎡ (약 18평), 8,500만원 (2006년 건축)

* 2026년 2월 거래: 73.2㎡ (약 22평), 11,000만원 (2003년 건축)

* 본건 시세 비교: 본건은 49.79㎡ (약 15평) 면적이며, 감정가 180,000,000원임. 이는 평당 약 1,200만원, 제곱미터당 약 361.5만원으로 산정됨.

* 주변 유사 면적(약 15-18평) 거래 사례의 평당 가격은 약 470만원 ~ 870만원 수준임 (2002-2006년 건축 기준).

* 본건은 2017년 건축으로 비교 대상 주택보다 신축이며, 이에 따라 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 판단됨.

* 가장 높은 시세 거래 (2026년 5월, 59.456㎡, 15,700만원) 기준 제곱미터당 약 264만원으로, 이는 본건의 감정가 제곱미터당 가격(약 361.5만원)보다 낮은 수준임.

* 다만, 본건의 건축 연도가 비교 대상보다 신축임을 감안하여 시세 판단 필요.

1.5. 생활정보

* 인근 시설: "문현여자중학교" 인근에 위치하며, 다양한 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

* 교통: 부산지하철 2호선 문현역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 교통 접근성이 좋음.

* 주요 설비: 위생 및 급·배수 설비, 화재경보, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 본 건은 중복 병합된 사건으로, 관련 절차를 확인해야 함.

* 공유자우선매수신고: 공유자의 우선매수권 신고 가능성이 있어, 낙찰 후 소유권 확보 과정에서 변동이 있을 수 있음.

* 채권 총액: 총 채권액이 9억 원 이상으로 매우 높아, 채권자들의 적극적인 경매 진행 및 다수 입찰 가능성이 있음.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 주의사항이 있음.

* 임차인 대항력 없음: 임차인 배경윤은 대항력이 없으므로 보증금 미회수분 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 상황은 고려해야 함.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 남구 문현동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 건축된 비교적 신축 건물임. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 학군도 도보권 내에 위치함. 권리 관계상 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되므로 인수할 권리는 없으나, 채권 총액이 높고 중복병합사건, 공유자우선매수신고 등 복잡한 권리 관계 및 절차적 특이사항이 존재함. 또한, 제공된 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 시세 분석 시 고려해야 할 부분임. 신축 연식과 입지 조건을 감안할 때 가치 상승 가능성이 있으나, 높은 총 채권액과 복잡한 권리 관계는 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 관리 상태 및 선호도가 높을 수 있음.

* 교통 및 생활 편의성: 문현역 역세권 및 주변 상업 시설 접근 용이.

* 낮은 인수 부담: 임차인이 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없음.

* 높은 감정가 대비 잠재적 시세 상승 가능성: 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 신축이라는 장점으로 향후 시세 상승 여력 존재.

1.9. 예상 입찰가

본건 감정가는 180,000,000원임. 주변 유사 물건의 최근 거래 사례(2026년 5월, 59.456㎡, 15,700만원)를 기준으로 평당 약 870만원, 제곱미터당 약 264만원의 시세를 적용할 경우, 본건 면적(49.79㎡) 기준 시세는 약 131,400,000원 수준으로 산정됨.

그러나 본건은 2017년 신축이라는 점과 감정가가 180,000,000원으로 책정된 점을 고려하여, 시장 상황 및 입찰 경쟁률을 예상하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

또한, 공유자 우선매수 신고 가능성이 있음을 감안해야 함.

본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 180,000,000원 내외를 고려하되, 단, 현지 시세 및 낙찰 가능성을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

보수적으로는 감정가 대비 90% 수준인 약 162,000,000원부터, 공격적으로는 감정가 수준인 180,000,000원까지 고려해 볼 수 있음.

본 보고서 작성 시점에서는 165,000,000원 ~ 175,000,000원 사이의 입찰가를 제안함. (단, 이는 시장 상황에 따라 변동될 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.