나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [5] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경912 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 7층 702호

건물 구조 및 용도: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 7층 702호 / 도시형생활주택 (원룸형)

토지 면적: 20.10㎡ (약 6.08평)

건물 면적: 49.79㎡ (약 15.06평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 182,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산지하철 2호선 문현역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 기호 1, 2-5에 해당하며, 일반상업지역, 제2종일반주거지역(기호 1), 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m 이하), 상대보호구역(성동초등학교, 문현여자중학교, 성동중학교) 등의 도시계획이 적용됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2018년 1월 2일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권임.

이후 접수된 권리들은 대부분 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 소유권보존: 장영식 외 2명 (2018.01.02)

* 공유자전부이전: 김태임 (2018.01.02)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2018.01.02, 말소기준권리) - 채권총액: 1,112,400,000원

* 임의경매: 부산동래신용협동조합 (2024.02.26, 말소) - 채권액: 942,012,550원

* 가압류: 신용보증기금 (2025.07.11, 말소) - 채권액: 43,243,627원

총 등기부채권액: 1,155,643,627원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-10

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없음.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 인해 위 등기부상의 대부분의 권리(근저당, 임의경매, 가압류 등)는 소멸될 예정임.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보는 대부분 2000년대 초중반에 건축된 다세대 주택으로, 면적 및 건축 연도에 차이가 있음. 본건(2017년 준공, 49.79㎡)과는 직접적인 비교가 어려우나, 주변 시세 파악에 참고할 수 있음.

* 2026년 5월 거래 (59.456㎡): 157,000,000원 (약 2,640,000원/㎡)

* 2026년 2월 거래 (59.99㎡): 85,000,000원 (약 1,417,000원/㎡)

* 2026년 2월 거래 (73.2㎡): 110,000,000원 (약 1,503,000원/㎡)

본건의 감정가는 182,000,000원 (약 3,655,000원/㎡)으로, 주변 다세대 주택들의 실거래가보다 높은 수준임. 이는 본건의 신축 연식(2017년)을 반영한 것으로 보임.

4.2. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세

주변에 거래된 다세대 주택들의 매매가는 약 8,500만원에서 15,700만원 사이로, 이는 건축 연식, 면적, 상태 등에 따른 가격 편차가 큰 것을 보여줌.

4.3. 임대 시세

최근 전월세 거래 관련 구체적인 데이터가 부족하여 정확한 임대 시세 파악은 어려움. 본건은 도시형생활주택 원룸형으로, 주변 임대 시세 조사를 통해 투자 수익률을 산출할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

본건 남서측 인근에 문현여자중학교가 있으며, 성동초등학교, 성동중학교와도 인접하여 교육 환경은 양호한 편임.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 정보 및 지도 검색 결과, 본건과 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보임. 다만, '중복병합사건', '공유자우선매수신고', '공동담보' 등의 특이사항은 추가적인 확인이 필요함.

6.2. 법적/행정적 리스크

토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 있으나, 현재 도시형생활주택으로 이용 중이므로 당장의 이용이나 건축에 큰 문제는 없어 보임.

6.3. 기타 리스크

* 전세사기 피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한한다는 주의사항이 있으므로, 해당 내용에 대한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 2017년에 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 부산 남구 문현동의 입지를 갖추고 있음. 교통 및 교육 시설 접근성이 우수하며, 등기부상 복잡한 권리관계 없이 대부분 소멸될 예정이라 권리분석상 명확함. 다만, 제공된 주변 실거래가 정보가 본건의 감정가 대비 낮은 수준으로 나타나, 시장 가격과의 괴리 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 및 거주 편의성이 좋을 것으로 예상됨.

* 문현역 역세권 및 우수한 교통망으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 주변 교육 시설과의 인접성으로 인한 주거 편의성 확보.

* 임차인의 대항력 없음으로 인한 명도 부담이 적을 것으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 182,000,000원임. 주변 실거래가 정보상 유사 연식 및 종류의 주택 매매가가 감정가보다 낮게 형성된 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 요구될 수 있음. 그러나 본건은 2017년 준공으로 상대적으로 신축이며, 입지 및 건물 상태 등을 종합적으로 판단하면 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 가능함.

인수해야 할 보증금이 없으며, 권리상 특이사항이 적어 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요함.

현재 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 160,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장함. 최종 입찰가는 권리관계 재확인, 현장 방문 조사, 유사 물건 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.