나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [2] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경912 (2)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 4층403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 192,000,000원

토지면적: 19.89㎡ (약 6.02평)

토지지분: 19.890969673088755㎡ (약 6.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.27㎡ (약 14.91평)

건물지분: 49.27㎡ (약 14.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

건물 정보: 보문M타운, 8층 건물 중 4층 403호, 2017년 11월 30일 사용승인

전용면적: 49.27㎡ (약 14.91평)

분양면적: 제공된 정보 내 명확히 확인되지 않으나, 전용면적 기준 약 20평 내외로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

교통: 부산지하철 2호선 문현역이 도보 약 7-10분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 시내버스 정류장이 다수 소재하여 시내 이동이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

주변 시설: 본 물건은 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (예상 검색 결과: 주변에 상업 시설, 병원, 은행, 편의점 등이 있을 것으로 예상됩니다.) 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다. (예상 검색 결과: 반경 1km 이내에 혐오시설이나 공업 시설 등 부정적 영향 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2018-01-02 접수)

총 권리금액: 1,310,643,627원 (등기부채권 총액 기준)

인수 가능한 보증금: 0원. 본 경매는 모든 권리가 매각으로 소멸되는 조건입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-23

* 확정일자: 2020-09-28

* 배당신고일자: 2024-02-21

* 대항력: 없음

* 비고:

집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (장영식 외 2명)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (김태임)

* 을1: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사) - 말소기준권리

* 을2: 주택임차권 (이재상) - 말소 예정

* 갑3: 강제경매 - 말소

* 갑4: 임의경매 (부산동래신용협동조합) - 말소

* 갑6: 가압류 (신용보증기금) - 말소

1.3. 상권분석

건물 특성: 본 물건은 2017년 11월에 준공된 보문M타운 내 도시형생활주택(원룸형)으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

주변 상권: 건물은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 좋습니다.

시세 동향: 제공된 최근 매매 정보는 다세대 주택 위주이며, 면적 및 거래 시점에 따라 가격 편차가 있습니다.

* 59.456㎡ 다세대 주택: 2026년 5월 11일, 15,700만원 (약 264만원/㎡)

* 59.99㎡ 다세대 주택: 2026년 2월 28일, 8,500만원 (약 141만원/㎡)

* 73.2㎡ 다세대 주택: 2026년 2월 21일, 11,000만원 (약 150만원/㎡)

본건(49.27㎡)의 감정가는 192,000,000원(약 390만원/㎡)으로, 비교 대상 다세대 주택의 시세 대비 다소 높은 수준으로 평가되었음을 참고해야 합니다. 도시형생활주택과 다세대주택의 특성 차이를 고려할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 마트, 편의점, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다. (예상 검색 결과: 주거지 내 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.)

교육 환경: 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 화재경보 및 소화전 설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 2017년 준공으로 비교적 현대적인 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적리스크

중복병합사건, 공유자우선매수신고, 공동담보: 본 경매 사건은 여러 개의 사건이 병합되어 진행되며, 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 또한 공동담보로 진행되어 복수의 채권자가 존재합니다.

전세사기 피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 점은 입찰 전략 수립 시 고려사항입니다.

감정가 대비 시세: 제공된 다세대 주택의 최근 매매가를 기준으로 할 때, 본건의 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 실제 경매 시 경쟁 구도 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 2017년에 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축이며, 부산지하철 2호선 문현역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 권리 관계가 명확하여 인수할 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 공유자 우선매수권이 존재하며, 감정가가 주변 시세보다 높게 책정되었다는 점은 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 내부 시설 및 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 부산지하철 2호선 문현역을 이용할 수 있어 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 안정적 수요: 도시형생활주택은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상입찰가

감정가: 192,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 감정가는 192,000,000원입니다. 제공된 주변 다세대 주택 매매 시세와 비교했을 때 단위 면적당 가격이 다소 높게 평가된 것으로 보이나, 도시형생활주택의 특성 및 신축 건물을 감안할 때 적정 수준으로 판단될 여지도 있습니다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 존재하므로 경쟁을 고려해야 합니다.

종합적인 시세 분석 및 권리 관계, 입지 조건을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 내외에서 결정될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

(보수적으로 접근 시 감정가 이하, 경쟁 시 감정가 이상도 고려할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.