나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [6] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경912 (6)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOO

1.2. 소재지

* 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 8층 801호

1.3. 건물 정보

* 용도: 도시형생활주택

* 건물면적: 48.85㎡ (약 14.78평)

* 토지면적: 19.72㎡ (약 5.97평)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 (2017년 11월 30일 사용승인)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

* 부산지하철 2호선 문현역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역(일부), 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m 이하)에 해당합니다.

* 또한, 성동초등학교, 문현여자중학교, 성동중학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

* 말소기준권리: 2018년 01월 02일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시적으로 기재되어 있으나, 본건에 설정된 지상권은 없는 것으로 보입니다.)

* 등기부채권 총액: 1,295,643,627원

3.2. 임차인 현황

* * 임차인: 이

* * 보증금: 140,000,000원

* * 차임: 0원

* * 전입일자: 2020-10-15

* * 확정일자: 2020-09-17

* * 대항력: 없음

* * 인수 보증금 합계: 0원

* 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 특이사항

* 중복병합사건으로 진행됩니다.

* 공유자우선매수 신고가 있습니다.

* 공동담보 물건입니다.

3.4. 주의사항

* 매수인이 전세사기피해자인 경우, 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 문현동 지역에 위치하여 병원, 은행, 마트 등 주요 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교 등 다수의 교육기관이 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 등기부채권 총액이 높은 편이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자의 인수 부담은 적습니다.

6.2. 임차인 문제

* 임차인 이 씨는 대항력이 없으나, 관련 서류 및 현황을 면밀히 확인하여 명도 관련 분쟁 소지를 사전에 차단하는 것이 좋습니다.

6.3. 기타 위험 요소

* 공유자우선매수 신고가 있으므로, 공동 소유자의 입찰 참여 여부를 주시해야 합니다.

* 중복 병합 사건으로 인해 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 문현동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권(문현역) 인근에 자리하여 교통이 매우 편리하며, 주변 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 우수합니다. 2017년에 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 공유자우선매수 신고 및 중복 병합 사건이라는 특이사항은 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 문현역 역세권 입지로 인한 높은 임대 수요와 우수한 환금성이 기대됩니다.

* 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이라 유지보수 관련 초기 부담이 적습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도 절차 진행이 원활할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본 물건의 감정가는 1억 8,100만원입니다.

* 제공된 주변 시세 정보는 본건보다 면적이 넓고 건축 연도가 더 오래된 다세대/빌라 매물들로, 본건(2017년 준공, 48.85㎡)과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 감정평가액을 기준으로, 현재 시장 상황 및 물건의 장점(신축, 역세권)을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가

* 인수할 보증금이 없는 점, 권리관계가 비교적 명확한 점 등을 고려할 때, 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 1억 5,300만원 ~ 1억 6,300만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

* 본 예상가는 시세 분석 및 일반적인 경매 투자 전략에 기반한 것이며, 실제 낙찰가는 입찰 경쟁률, 법원 재평가, 시장 변동 등 다양한 요인에 의해 달라질 수 있습니다.

9.3. 주변 혐오시설 여부

* 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.