나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [3] 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경912 (3)

* 소재지: 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 6층 602호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 182,000,000원

* 토지면적: 20.10㎡ (약 6.05평)

* 토지지분: 20.1009007514327㎡ (약 6.05평)

* 건물면적: 49.79㎡ (약 15.06평)

* 건물지분: 49.79㎡ (약 15.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선 문현역이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 권리 요약:

* 총 등기부채권액: 1,305,643,627원

* 인수되는 임차인 보증금: 0원

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (접수일자: 2018.01.02.)

* 본건과 관련된 을구 권리(근저당, 주택임차권)는 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 경매 신청 채권자(부산동래신용협동조합)의 임의경매 개시결정 등기가 말소될 예정이므로, 원칙적으로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서상 "지상권개요"는 내용이 비어있어 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-27

* 확정일자: 2020-04-08

* 배당신고일자: 2024-05-07

* 대항력: 없음

* 분석: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못하며, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치합니다.

* 인근에 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교 등 교육 시설이 있어 지역 내 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 부산지하철 2호선 문현역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 각종 상업 및 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 교육시설: 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건, 공유자우선매수신고, 공동담보: 경매 절차상 복잡성이 존재할 수 있으며, 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 전세사기피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권 행사는 1회에 한한다는 주의사항이 있습니다.

* 높은 채무액: 총 등기부채권액이 약 13억 원으로 매우 높아, 채무 관련 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 데이터를 분석한 결과, 본건 건물의 신축 연도(2017년)를 고려하더라도 감정가(1.82억 원)와 비교하여 시세가 낮게 형성된 사례들이 있어, 감정가에 대한 추가 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 남구 문현동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 및 학세권의 장점을 가지고 있습니다.

* 신축 연도(2017년) 대비 감정가가 적정 수준인지, 혹은 제공된 주변 시세 데이터와 비교 시 과대평가되었는지에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

* 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 중복병합사건, 공유자우선매수신고 등의 절차적 변수를 고려하여 입찰에 신중을 기할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 (문현역) 및 학세권 입지로 인한 안정적인 수요 기대

* 비교적 신축 건물 (2017년 사용승인)로 관리 상태 및 선호도 우수

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 (예상)

* 원룸형으로 1인 가구 및 소형 주거 수요 충족 가능

1.8. 시세 분석 및 예상 입찰가

* 본건 건물: 보문엠타운 6층 602호, 도시형생활주택 (원룸형), 전용면적 49.79㎡ (약 15.06평), 사용승인일 2017.11.30.

* 감정가: 182,000,000원

* 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보 분석 (2026년 5월 기준):

* A 사례: 전용면적 59.456㎡, 2002년식, 157,000,000원 (약 264만원/㎡)

* B 사례: 전용면적 59.99㎡, 2006년식, 85,000,000원 (약 142만원/㎡)

* C 사례: 전용면적 73.2㎡, 2003년식, 110,000,000원 (약 150만원/㎡)

* 분석:

* 제공된 주변 시세 데이터는 대부분 2000년대 초중반에 건축된 연립/다세대/빌라로, 본건(2017년 건축 도시형생활주택)과 건물 연식 및 주택 유형에서 차이가 있습니다.

* 첫 번째 사례(A)는 동일 지역(문현동)에 위치하며 비교적 높은 가격대를 형성하고 있으나, 건물 연식이 오래되었습니다. 이 사례의 단위면적당 가격(약 264만원/㎡)을 적용할 경우, 본건(49.79㎡)의 시장 가치는 약 131,500,000원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 본건의 감정가(182,000,000원)보다 약 5,000만원 가량 낮은 금액입니다. 신축 연식의 차이를 감안하더라도 감정가에 대한 재검토가 필요할 수 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 본 건의 감정가는 182,000,000원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 시장가는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

* 인수되는 보증금은 없으며, 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 중복병합사건, 공유자우선매수신고 등의 특이사항과 높은 채무액을 고려해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려하되, 실제 현장 조사 및 추가 시세 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 본 물건의 희망 입찰 범위는 약 145,000,000원 ~ 163,000,000원 수준으로 제시합니다. (최종 입찰가는 현장 조사를 통해 결정하시는 것을 권장합니다.)

1.9. 주변 시설

* 해당 주소지(부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운) 주변 지역을 확인한 결과, 직접적인 혐오시설 (산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

* 주요 시설로는 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교 등의 교육 시설과 주거용 건물, 소규모 상가 등이 혼재되어 있습니다.

* 본건 건물은 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.