나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5653 [7] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도2호선 '대역역' 북서측 인근에 소재하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 '대연역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

공부상 2020.10.23 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건 내 3층 301호 외 8개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~9) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 주차시설 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5653 (7)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층 307호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 107,000,000원 (1억 7백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구포새마을금고

* 토지면적: 2.78㎡ (약 0.84평)

* 건물면적: 22.44㎡ (약 6.79평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 남구 대연동 소재, 부산도시철도 2호선 '대연역' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 공로에 접해 있어 차량 진출입이 용이하며, 주차시설이 확보되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 4월 6일 구포새마을금고 근저당 (780,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜에 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)와 임차인(박지민)은 낙찰로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 그 외 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 박지민

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 290,000원

* 전입/확정일자: 2025년 7월 21일

* 배당신고일자: 2025년 8월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (대항력이 없어 보증금 인수 없음)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 대연역 역세권에 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변 시설: 다양한 근린생활시설, 상점, 병원 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 잠재력: 역세권 소형 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 투자 가치가 있는 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 2호선 대연역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 대연초등학교가 있어 학생들을 위한 교육 환경이 조성되어 있습니다. (상대보호구역에 해당)

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건 외 다른 부동산에 채무가 담보 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 채무 상환에 따른 추가적인 영향이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 체납 관리비: 낙찰 후 미납된 관리비, 공용부분 체납금 등의 인수 여부를 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동 대연역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로 내부 상태 양호가 기대됩니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 역세권 소형 오피스텔이라는 점에서 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대연역 역세권으로 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 실용적인 면적으로 실수요자 및 투자자 접근 용이.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건축물.

* 안전한 권리관계: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건.

* 가로구역별 최고 높이 제한 지역: 85m~120m 제한, 향후 건축 시 고려사항.

1.8. 예상 입찰가

제공된 자료만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 그러나 최근 유사 면적의 오피스텔 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정가 107,000,000원을 기준으로 시세는 대략 110,000,000원에서 125,000,000원 사이로 추정됩니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 이든타워팰리스 또는 인근 오피스텔의 22~24㎡ 타입이 약 1억 1천만 원에서 1억 2천 5백만 원 선에서 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 경쟁력 있는 예상 입찰가는 감정가 대비 10% 내외의 가산 또는 시장 상황에 따라 115,000,000원 ~ 125,000,000원 수준에서 형성될 것으로 보입니다. 투자 수익률, 유사 물건의 낙찰가율, 경매 참여 경쟁자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 본 물건 주변에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.