나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5653 [6] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도2호선 '대역역' 북서측 인근에 소재하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 '대연역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

공부상 2020.10.23 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건 내 3층 301호 외 8개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~9) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 주차시설 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경5653 (6)

1.2. 소재지

부산광역시 남구 대연동 1744-1, 이든타워팰리스 3층 306호

1.3. 용도

오피스텔 (업무시설)

1.4. 감정가

157,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

* 토지 지분: 4.088821660707403㎡ (약 1.24평)

* 건물면적: 33.02㎡ (약 9.99평)

* 건물 지분: 33.02㎡ (약 9.99평)

* 전용면적: 33.02㎡ (약 9.99평)

* 분양면적: 제공된 정보 내에 직접적인 분양면적 정보는 없으나, 유사 면적의 평형을 가진 오피스텔은 약 8~12평대로 파악됩니다. (참고: 이든타워팰리스의 평형 타입은 28A, 29B, 37, 40A, 40B, 42C, 42D가 있습니다)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 건물 정보

* 건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 사용승인일: 2020년 10월 23일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 15층

* 해당 층수: 3층

1.9. 채권자

구OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 교통

* 부산도시철도 2호선 '대연역' 북서측 인근에 위치하여 도보 이용이 가능합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 공로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.2. 주변 환경

* 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재지로, 대연역 인근에 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을4, 근저당권, 구포새마을금고, 2021년 4월 6일 접수, 채권 최고액 780,000,000원. 본 권리가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 박건정: 보증금 30,000,000원, 차임 520,000원, 전입일자 및 확정일자 2025년 2월 7일, 배당신고일자 2025년 8월 11일. 대항력 없음.

* 배유정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023년 6월 26일. 대항력 없음.

* 장재영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 2월 18일. 대항력 없음.

* 본 물건의 임차인들은 모두 대항력이 없어 말소 대상이므로, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 등기부 채권 총액

810,000,000원

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 대연동은 대연역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 인근에 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 오피스텔은 업무시설로 등재되어 있으나, 소형 면적으로 인해 1인 가구의 주거용 수요도 기대할 수 있습니다.

* 대연역 상권은 유동인구가 꾸준히 있는 편이며, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 대연역(부산지하철 2호선) 이용이 편리하며, 인근 버스정류장을 통한 시내 이동도 용이합니다.

5.2. 편의시설

* 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육시설

* 대연초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 다만, 해당 지역은 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

* 본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 본 건의 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

* 기타 참고사항에 임대 관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 교통 관련 안전 문제

* 검색 결과, 대연동 지역에서 교통섬 관련 보행자 안전사고 사례가 보고된 바 있습니다. 이는 주변 도로 이용 시 주의가 필요한 부분입니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 관련 정보가 명시되지 않았으나, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 이든타워팰리스 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 해당 호실은 3층에 위치합니다.

* 권리분석상 인수되는 부담은 없으며, 명도 리스크 외에는 특별한 권리상 문제는 없어 보입니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대연역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 깔끔한 내부 관리가 예상됩니다.

* 소형 면적: 33.02㎡(약 10평)의 전용면적으로 1~2인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합합니다.

* 주변 상권 및 생활 인프라: 대연역 인근 상권과 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 157,000,000원

* 본 건은 인수 보증금이 없는 물건입니다.

* 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 이든타워팰리스의 전용면적 22.44㎡(약 8평) ~ 31.55㎡(약 10평) 물건의 실거래가가 1억 3,900만원 내외로 확인됩니다. 또한, 유사 면적의 오피스텔 전세가 1억 2,000만원 ~ 1억 6,800만원 수준으로 파악되었습니다.

* 이를 종합적으로 고려했을 때, 본건(33.02㎡)의 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

* 경쟁률 및 시장 상황에 따라 변동 가능성이 크지만, 감정가의 70~80% 수준인 약 1억 990만원 ~ 1억 2,560만원을 초기 입찰가 고려 범위로 설정할 수 있습니다.

* 다만, 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악, 주변 유사 물건의 낙찰가 분석, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 혐오시설 관련: 조사 결과, 대연동 인근에 경로당 등이 혐오시설로 인식되는 사회적 현상이 있음을 확인하였으나, 본건 주변에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 참고: 타워팰리스(서울)와 같이 고가 오피스텔의 단기 임대료는 1주에 990만원에 달하기도 하지만, 이는 본건과는 시세 수준이 크게 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.