나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5653 [9] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도2호선 '대역역' 북서측 인근에 소재하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 '대연역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

공부상 2020.10.23 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건 내 3층 301호 외 8개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~9) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 주차시설 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5653 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOO

감정가: 110,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층 309호

용도: 오피스텔

토지면적: 2.85㎡ (약 0.86평)

건물면적: 23.04㎡ (약 6.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '이든타워팰리스' 내 3층 309호로, 2020년 10월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조의 오피스텔입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, 부산도시철도 2호선 '대연역' 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역(대연초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(주식회사이든건설) 후 소유권이전(김세훈)되었습니다. 이후 근저당권(구포새마을금고, 780,000,000원)이 설정되었으며, 이는 말소기준권리입니다. 근저당권 설정 후 주택임차권(황선영, 90,000,000원)이 등기되었으나, 이는 말소 예정입니다. 최종적으로 구포새마을금고에 의해 임의경매가 개시되었습니다. 등기부채권 총액은 870,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 황

보증금: 90,000,000원

차임: 120,000원

전입일자(사업일자): 2022-03-25

확정일자: 2022-03-07

배당신고일자: 2025-08-22

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본 경매물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 임차인 황 은 전입일자 및 확정일자를 보유하고 있으나, 등기부상 주택임차권 등기가 경매개시결정 등기보다 늦게 이루어졌고, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 주변으로는 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 용이합니다. 대연역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 오피스텔의 특성상 1인 가구 또는 소규모 사업장을 위한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 있어 교통이 편리하며, 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

5.2. 교육시설

주변에 대연초등학교가 소재하고 있어 관련 법규상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부 채권 총액이 감정가 대비 상당히 높으나, 말소기준권리인 근저당권이 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

6.2. 건물/토지 관련 리스크

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등이 지정되어 있어 향후 건축 등 개발행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

임차인이 대항력이 없으므로 보증금 반환 관련 법적 문제가 발생할 가능성은 낮습니다. 다만, 배당 절차상의 변동 가능성 등을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지는 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산도시철도 2호선 대연역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 건물 사용승인일은 2020년으로 비교적 신축에 속합니다. 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸 대상이며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 주변 시세 대비 감정가 수준을 고려할 때, 투자를 고려해볼 만한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대연역 역세권 오피스텔로 안정적인 수요 기대

* 2020년 사용승인된 신축급 건물

* 권리관계 명확, 낙찰자 인수 부담 없음

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 110,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 매매 시세를 종합적으로 분석한 결과, 현 시세는 대략 1억 1천 5백만원에서 1억 3천만원 범위로 추정됩니다. 임차인의 보증금 90,000,000원은 인수되지 않으며, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로, 본 물건의 적정 입찰가는 시세 및 낙찰 수수료, 취득세 등을 고려하여 산정해야 합니다.

현 시세와 인수되는 권리 없음, 그리고 비교적 양호한 입지 조건을 고려할 때, 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 특성상 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰가는 현장 조사 및 최근 실거래가 동향을 추가로 파악하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.