나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5653 [3] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도2호선 '대역역' 북서측 인근에 소재하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 '대연역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

공부상 2020.10.23 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건 내 3층 301호 외 8개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~9) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 주차시설 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5653 (3)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층 303호

용도: 오피스텔

감정가: 156,000,000원

토지면적: 4.05㎡ (약 1.23평)

토지지분: 4.046719923437853㎡ (약 1.22평)

건물면적: 32.68㎡ (약 9.89평)

전용면적: 32.68㎡ (약 9.89평)

공급면적: (제공된 정보에 명시되지 않았습니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOO

사용승인일: 2020년 10월 23일

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, 부산도시철도 2호선 '대연역'에서 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 대연역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 필지 대비 대체로 평탄한 장방형의 토지이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

공로에 접해 있어 차량의 진출입이 용이하며, 주차 시설이 확보되어 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황

* 박상훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-28, 대항력 없음.

* 이유지: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-06-27, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인들은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 또한 없는 것으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사이든건설 (접수일자: 2020-11-12)

* 소유권이전: 김세훈 (접수일자: 2021-04-06)

* 근저당권: 구포새마을금고 (접수일자: 2021-04-06), 채권최고액 780,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매: 구포새마을금고 (접수일자: 2025-07-31), 경매 신청 채권액 657,211,070원

등기부채권 총액: 780,000,000원

말소기준권리인 구포새마을금고의 근저당권보다 후순위 권리들은 경매 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 물건명세서에 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 상세 내용은 비어있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 대연동은 부산의 주요 상권 중 하나로, 경성대학교 및 부경대학교와 인접하여 젊은 유동인구가 풍부한 지역입니다.

대연역을 중심으로 역세권 상권이 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설, 판매시설, 음식점 등이 밀집해 있습니다.

인근에 대연시장 등 재래시장이 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

대학가 주변 특성상 학원, 카페, 의류 및 액세서리 판매점 등 젊은 층을 겨냥한 상업 시설이 발달해 있습니다.

전반적으로 주거지와 상업 시설이 조화롭게 혼재된 복합 상권의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 대연역이 인접해 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스 정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 수월합니다.

* 교육: 도보 거리에 대연초등학교(0.5km, B 등급), 감만중학교(0.4km, A 등급), 대연중학교(0.7km, B 등급) 등이 위치해 있습니다.

* 편의시설: 롯데슈퍼 대연점 등 소매점과 대연시장과 같은 생활 편의 시설이 인근에 있습니다. 다양한 상업 시설이 발달하여 생활에 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경: 인근에 부산박물관, 유엔평화기념관 등 문화 시설이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 오피스텔의 경우 공실 발생 가능성이 항상 존재하므로, 임대 수요 및 공실률 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 시세 변동: 부동산 시장의 변동성에 따라 매매 및 임대 시세가 달라질 수 있습니다.

* 미확인 사항: 임대차 관계에 대한 상세 정보가 미상이며, 현장 조사를 통해 실제 점유 및 임대 조건을 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 2020년에 사용 승인된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있으며, 주변 상권 또한 활발하여 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수할 권리 및 보증금은 없는 것으로 보이나, 현장 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 대연역이 도보 거리에 있어 직주근접성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대연역 인근의 발달된 상권 및 다양한 편의 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 안정적인 수요: 대학가와 인접하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(32-33㎡)의 '이든타워팰리스' 오피스텔이 2021년 3월에 1억 3,900만 원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 1억 5,600만 원입니다. 현재 부동산 시장 상황과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 감정가 대비 80%: 약 1억 2,480만 원

* 감정가 대비 90%: 약 1억 4,040만 원

2021년 실거래가와 감정가 추이를 감안할 때, 경쟁 구도에 따라 1억 3,000만 원에서 1억 4,500만 원 사이에서 입찰가가 형성될 것으로 예상됩니다. 이에 따라 예상 입찰가를 1억 3,500만 원 수준으로 제안합니다. 최종 입찰가는 입찰 직전의 시장 상황, 경쟁자, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.