나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5653 [4] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도2호선 '대역역' 북서측 인근에 소재하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 '대연역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

공부상 2020.10.23 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건 내 3층 301호 외 8개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~9) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 주차시설 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5653 (4)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층304호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 156,000,000원

* 토지면적: 4.05㎡ (약 1.23평)

* 토지지분: 4.046719923437853㎡ (약 1.22평)

* 건물면적: 32.68㎡ (약 9.89평)

* 건물지분: 32.68㎡ (약 9.89평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 구OOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도2호선 '대연역' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 건물의 구조: 2020년 10월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 15층 건물 내 3층 304호입니다. 외벽은 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감으로 추정되며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

* 설비내역: 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있으며, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 토지 대비 대체로 평탄한 장방형의 토지로서, 현재 업무시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 공로에 접하여 차량의 진출입이 용이하며, 주차 시설도 확보되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(대연초등학교)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 을4. 구포새마을금고 근저당 (접수일자 2021.04.06, 채권최고액 780,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전: 황혜원)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 330,000원

* 전입/사업일자: 2023-09-12

* 확정일자: 2023-09-12

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 830,000,000원

1.4. 상권분석

* 본건은 부산 지하철 2호선 대연역 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 공동주택과 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 오피스텔로서 지역 내 직장인 및 유동인구를 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능한 입지입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 2호선 대연역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 다수 위치하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 대연초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. (상대보호구역)

* 주거환경: 공동주택과 인접하여 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 묶여 있을 경우, 해당 채무 전액이 변제되지 않으면 추가적인 담보권 실행 가능성이 있습니다. (제공된 정보상으로는 본 건 경매 개시 결정 채권자가 근저당권자이므로 본 건 매각으로 채무가 소멸될 것으로 보입니다.)

* 높은 채무액: 등기부채권 총액이 830,000,000원으로 높은 편이므로, 채권자의 경매 실행 가능성이 높았던 물건입니다.

* 공실 위험: 오피스텔의 경우, 경기 변동이나 공급량 증가에 따라 공실 발생 위험이 아파트보다 상대적으로 높을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 도시철도 2호선 대연역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 편의성이 우수하고 주변 생활 인프라가 양호한 편입니다. 2020년에 사용 승인된 신축 건물이라는 점도 긍정적 요인입니다. 다만, 높은 채무 총액과 공동담보 물건이라는 점은 경매 진행 과정에서의 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 권리 분석상으로는 인수할 권리가 없어 명확하나, 임차인의 경우 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 대연역 도보 5분 이내 거리에 위치하여 출퇴근 및 외부 활동에 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 대연역 인근은 대학가 및 상업 시설이 발달하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 저가 매수 기회: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우, 시세 차익 및 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 156,000,000원입니다. 경매 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 물건 상태, 경쟁 정도 등 다양한 요인에 따라 달라지지만, 일반적으로 감정가를 기준으로 시작하여 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 상승하게 됩니다. 본 물건의 경우, 제공된 정보만으로는 현재 정확한 시세 분석이 어려우므로, 본 감정가 156,000,000원을 기준으로 시장 조사를 추가로 진행하시어 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.